Alteração de Afetação de Uso de Fração Autónoma
A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, fracções essas que têm de estar em condições de constituir unidades independentes (art. 1414º do Código Civil).
Estamos perante um direito real complexo que combina, no âmbito dos direitos reais, a propriedade singular, sobre a fracção autónoma, e a compropriedade, sobre as partes comuns do edifício (artigo 1420° do Código Civil).
O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente estão afectas ao serviço de outras fracções (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2º ed, pág. 393).
No regime da propriedade horizontal – tendo em conta a “natureza dualista” resultante do concurso de dois direitos: propriedade plena sobre as partes privativas e compropriedade “forçada” sobre as partes comuns – existem limitações dos condóminos que não cabem na propriedade em geral.
Assim, desde logo não podem os condóminos dar à sua fracção “um fim diverso do uso a que é destinada nem para quaisquer outras actividades que tenham sido proibidas no título constitutivo” (Mota Pinto, Direitos Reais, 1972, pág. 274).
Importa referir que o título constitutivo da propriedade horizontal, sujeito a registo predial, a par do regulamento, formam o chamado “estatuto regulador do condomínio”.
De acordo com o art. 1418.º, nºs. 1, 2, alínea a) e 3 do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo certo que, se esta especificação constar do título, ela deve ser coincidente com o que foi fixado no projecto aprovado, sob pena de nulidade.
Por outro lado, o título constitutivo só pode ser modificado – salvo o caso previsto no art.º 1422.º- A (junção e divisão de fracções) – com o acordo de todos os condóminos, pelo que o uso de fracção para fim diverso do que consta no título é proibido sem estar cumprido este requisito.
Acresce que, se do título constitutivo constar o fim de cada fracção, a alteração ao seu uso só pode ocorrer por escritura pública ou por documento particular autenticado, e no pressuposto, conforme referimos antes, de que existe acordo de todos os condóminos (artigo 1422º, n.º 4, a contrario com a redação introduzida pelo Decreto Lei n.º 269/94 de 25 -10 e 1419º, n.º 1, do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, com entrada em vigor a partir de 10 de abril de 2022).
Neste caso, o administrador, em representação do condomínio, poderá outorgar a escritura pública ou elaborar e subscrever o documento particular autenticado, desde que o acordo conste da acta assinada por todos os condóminos (artigo 1419º, n.º 3, do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, com entrada em vigor a partir de 10 de abril de 2022).
Como proceder então na prática?
Será necessária uma Ata da Assembleia de Condóminos em decisão unânime tomada em Assembleia Geral de Condóminos para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, Certidão da Câmara Municipal de Lisboa de autorização de mudança de uso, proceder à entrega do Modelo 1 (IMI) nas Finanças ( no caso de se tratar de uma pessoa coletiva, a entrega deverá de ser efetuada através do Portal das Finanças) e finalmente realizar Escritura de Alteração da Propriedade Horizontal ou subscrever o Documento Particular Autenticado . *
* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.