O direito de preferência do arrendatário é uma proteção legal essencial que assegura ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel que tem arrendado, caso o proprietário decida vendê-lo ou utilizá-lo para dação em cumprimento.

Este direito é regulado pelo artigo 1091.º do Código Civil Português e foi significativamente alterado pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro.

Neste artigo da Marques Pinto & Caldas Patricio – sociedade de Advogados – vamos explorar os detalhes e as implicações dessas alterações, bem como os procedimentos necessários para exercer este direito.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência permite ao arrendatário adquirir o imóvel que arrenda em igualdade de condições com um terceiro interessado, caso o proprietário decida vendê-lo ou utilizá-lo como dação em cumprimento.

Conforme o artigo 1091.º do Código Civil, este direito aplica-se aos arrendatários que tenham um contrato de arrendamento há mais de dois anos. Também é aplicável na celebração de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do contrato anterior devido à cessação do direito ou dos poderes legais de administração.

Para que o direito de preferência seja exercido corretamente, o proprietário deve comunicar ao arrendatário os elementos essenciais da venda, incluindo o projeto de venda e as cláusulas do contrato. Esta comunicação deve ser feita de forma que o arrendatário tenha todas as informações necessárias para decidir se quer exercer o seu direito de preferência.

Alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018

Antes da Lei n.º 64/2018, o arrendatário tinha apenas oito dias para exercer o direito de preferência. Com as novas regras, este prazo foi estendido para trinta dias a partir da receção da comunicação do proprietário. Esta alteração visa proporcionar ao arrendatário um período mais razoável para reunir os recursos necessários e tomar uma decisão informada.

Outra mudança importante é a redução do período necessário de arrendamento de três para dois anos para que o direito de preferência seja aplicável. Esta alteração torna mais fácil para os arrendatários exercerem o seu direito, promovendo a estabilidade e a segurança habitacional.

Venda conjunta de imóveis

Uma situação particular ocorre quando o proprietário deseja vender o imóvel arrendado juntamente com outros bens imóveis. Nestes casos, o proprietário deve comunicar ao arrendatário o preço atribuído ao imóvel arrendado, bem como os valores dos outros bens que pretende vender em conjunto.

Se a venda separada dos imóveis causar um prejuízo apreciável ao proprietário, este deve demonstrá-lo, sob pena de não poder exigir a venda conjunta.

Impacto da inconstitucionalidade de parte da Lei

O Tribunal Constitucional declarou a inconstitucionalidade do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018. Esta norma foi considerada uma restrição desproporcional ao direito de propriedade, uma vez que limitava excessivamente a liberdade do proprietário de dispor dos seus bens e restringia a autonomia privada das partes envolvidas.

Os juízes do Tribunal Constitucional consideraram que a norma também teria um efeito desincentivador sobre o investimento, pois forçava a existência de um acordo sobre a utilização da coisa comum sem o consentimento de todas as partes.

Além disso, a fixação do valor da fração em função da permilagem sem considerar fatores como luminosidade natural, nível de conservação, vistas e localização foi vista como uma violação do direito à justa indemnização.

Exercício do direito de preferência

Para exercer o direito de preferência, o arrendatário deve manifestar a sua intenção dentro do prazo de trinta dias, a contar da receção da comunicação do proprietário. É importante que o arrendatário esteja preparado para participar no negócio nos mesmos termos e condições que foram propostos ao terceiro interessado.

Nos casos de prédios arrendados que não estejam submetidos ao regime da propriedade horizontal, a Lei n.º 64/2018 introduziu novas regras. Quando se trata de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário de parte do prédio tem um direito de preferência nos mesmos termos que o arrendatário de uma fração autónoma.

Além disso, os arrendatários de partes de prédios que não se encontrem em regime de propriedade horizontal podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade, conforme o n.º 9 do artigo 1091.º do Código Civil.

Jurisprudência relacionada

O Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 16 de novembro de 2006 (proc. n.º 06B3596), esclareceu que o direito de preferência do arrendatário se aplica estritamente à compra e venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado.

No caso analisado, um proprietário tinha dado entrada de um prédio urbano arrendado para habitação numa sociedade comercial, e o arrendatário recorreu a juízo para ver reconhecido o seu direito de preferência.

O tribunal negou provimento ao recurso, afirmando que o direito de preferência não se estende a outras formas de transmissão de propriedade.

Resumindo o direito de preferência do arrendatário

O direito de preferência do arrendatário é uma ferramenta legal crucial que oferece proteção e segurança aos inquilinos, permitindo-lhes adquirir o imóvel que habitam em condições vantajosas.

As alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, visam facilitar o exercício deste direito, embora algumas disposições tenham sido consideradas inconstitucionais.

É fundamental que tanto os proprietários, como os arrendatários estejam bem informados sobre estas regras para assegurar o cumprimento adequado da legislação e garantir que os direitos de todas as partes sejam respeitados.

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