Direito de Preferência do Arrendatário

Nos termos do artigo 1091.º do Código Civil 1 , o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos e na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem terminado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado. Ou seja, num caso em que o proprietário do local arrendado pretende vender o mesmo, o arrendatário goza de direito de preferência nessa operação, e o mesmo se aplica no caso de uma dação em pagamento.

Nestes termos, deverá ser feita uma comunicação pelo proprietário do imóvel ao arrendatário, na qual devem ser transmitidos os chamados “elementos essenciais”, o projeto de venda e as cláusulas do contrato, por forma a que a comunicação para o exercício do direito de preferência seja considerada válida.

Situação particular ocorre quando o senhorio pretende vender o local arrendado juntamente com outros bens imóveis. Quando tal aconteça, o senhorio deverá ainda comunicar ao arrendatário o preço que é atribuído ao locado, bem como os demais valores atribuídos aos imóveis que tenciona vender em conjunto.

Nesta hipótese, o senhorio deverá alegar que a venda em separado lhe provoca um prejuízo apreciável, demonstrando-o, sob pena de não poder exigir a venda conjunta de todos os bens.

O direito de preferência do arrendatário é um direito legal de preferência e é um direito potestativo, cujo exercício implica que o preferente tenha condições de participar no negócio nos termos em que o proprietário do imóvel o pretende alienar a um terceiro.

Nesta matéria, é importante estabelecer uma barreira entre as regras em vigor antes e depois da publicação da Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro de 2018 2 , na medida em que a referida Lei alterou o artigo 1091.º do CC, relativamente ao direito de preferência dos arrendatários na compra e venda do local arrendado.

No anterior regime, a lei consagrava um prazo de oito dias para o exercício do direito de preferência pelo arrendatário. Dentro deste período, deveria não só ocorrer a comunicação da intenção de exercer o direito, como a chegada dessa mesma comunicação ao senhorio.

1 Doravante, CC.
2 Doravante, Lei n.º 64/2018.

Atualmente, a lei prevê um prazo de trinta dias a contar da receção da comunicação do senhorio, para o arrendatário, querendo, exercer o seu direito de preferência. No antigo regime, o arrendatário teria direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há três anos. De acordo com as alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, existe direito de preferência, de qualquer arrendatário de prédio urbano, na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos. As alterações efetuadas pela Lei n.º 64/2018 são obviamente facilitadoras do real exercício do direito de preferência por parte dos arrendatários.

No que diz respeito aos prédios arrendados que não se encontrem submetidos ao regime da propriedade horizontal 3 , a Lei n.º 64/2018 veio introduzir novas regras. Quando esteja em causa um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário de parte do prédio passa a ter um direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma (artigo 1091.º, n.º 8 do CC).

O Tribunal Constitucional declarou, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do CC, na redação dada pela Lei n.º 64/2018 4 , por violação do n.º 1 do artigo 62.º 5 , ou seja, do direito de propriedade, em conjugação com o n.º 2 do artigo 18.º da Constituição da República Portuguesa 6 , na medida em que limitava excessivamente o
direito à transmissão em vida dos imóveis, acabando por não alcançar o objetivo pretendido de facilitar aos arrendatários o processo de acesso à habitação própria.

Considerou o Tribunal Constitucional ser esta uma norma limitadora a vários níveis. No que diz respeito ao proprietário, este não poderia, daquela forma, dispor livremente dos seus bens, tendo o Tribunal Constitucional considerado esta uma restrição desproporcional ao direito de propriedade. A liberdade contratual das partes era colocada em causa, na medida em que a Lei n.º 64/2018 forçava a existência de um acordo sobre a utilização da coisa comum, no qual ninguém teria consentido, ficando como tal a autonomia privada bastante limitada. A norma em causa teria ainda um efeito desincitivador sobre o investimento.

3 De acordo com o disposto no artigo 1414.º do Código Civil, “as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal” e do artigo 1415.º do Código Civil, “só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”.
4 Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020, Processo n.º 984/2018, publicado a 18 de Setembro de 2022, in https://files.dre.pt/1s/2020/09/18300/0000600038.pdf.
5 Nos termos deste artigo, “a todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição”.
6 Este artigo prevê que “a lei só pode restringir os direitos, liberdades e garantidas nos casosexpressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos”.

O Tribunal Constitucional entendeu ainda que a norma em apreciação violava a justa indemnização, uma vez que previa a fixação do valor da fração em função da permilagem, devendo igualmente ser considerados o grau de luminosidade natural, o nível de conservação, as vistas, a localização, entre outros. Os juízes do Tribunal Constitucional realizaram uma ponderação entre o direito de propriedade e o direito à habitação, entendendo que o direito à habitação está sempre constitucionalmente protegido, por via da forma contratual, na medida em que quem adquire irá suceder nos direitos e obrigações do locador (artigo 1057.º do CC).
Por fim, de acordo com o n.º 9 do artigo 1091.º do CC, relativamente a todos os contratos de arrendamento de partes de prédios que não se encontrem em regime de propriedade horizontal, seja qual for o fim a que se destinam, os arrendatários que assim o pretendam, no caso de a intenção do senhorio ser a de vender o prédio arrendado, podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

Relativamente ao âmbito de aplicação do direito de arrendamento, o Supremo Tribunal de Justiça, quando chamado a pronunciar-se sobre se existiria direito de preferência do arrendatário no caso de um proprietário que deu de entrada para uma sociedade comercial um prédio urbano arrendado para habitação, e o respectivo arrendatário recorreu a juízo pretendendo ver reconhecido esse direito, no seu Acórdão de 16 de Novembro de 2006 (proc. nº 06B3596), veio esclarecer de forma cabal que o direito de preferência do arrendatário existe nos estritos termos previstos na Lei, ou seja, na compra e venda ou dação em pagamento, e apenas e só nesses
casos, negando provimento ao recurso do arrendatário.

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.