{"id":7103,"date":"2024-07-08T09:40:36","date_gmt":"2024-07-08T09:40:36","guid":{"rendered":"https:\/\/mpcp-advogados.com\/?p=7103"},"modified":"2024-11-17T23:01:38","modified_gmt":"2024-11-17T23:01:38","slug":"direito-de-preferencia-do-arrendatario-o-que-precisa-de-saber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mpcp-advogados.com\/en\/direito-de-preferencia-do-arrendatario-o-que-precisa-de-saber\/","title":{"rendered":"Tenant\u2019s right of preference: what you need to know"},"content":{"rendered":"

Tenant\u2019s right of preference: what you need to know<\/h3>\n

 <\/p>\n

O direito de prefer\u00eancia do arrendat\u00e1rio \u00e9 uma prote\u00e7\u00e3o legal essencial que assegura ao inquilino a oportunidade de adquirir o im\u00f3vel que tem arrendado, caso o propriet\u00e1rio decida vend\u00ea-lo ou utiliz\u00e1-lo para da\u00e7\u00e3o em cumprimento.<\/span><\/p>\n

Este direito \u00e9 regulado pelo <\/span>artigo 1091.\u00ba do C\u00f3digo Civil Portugu\u00eas<\/span><\/a> e foi significativamente alterado pela <\/span>Lei n.\u00ba 64\/2018, de 29 de outubro.<\/span><\/a><\/p>\n

Neste artigo da <\/span>Marques Pinto & Caldas Patricio \u2013 sociedade de Advogados<\/span><\/a> \u2013 vamos explorar os detalhes e as implica\u00e7\u00f5es dessas altera\u00e7\u00f5es, bem como os procedimentos necess\u00e1rios para exercer este direito.<\/span><\/p>\n

O que \u00e9 o direito de prefer\u00eancia?<\/span><\/h3>\n

O direito de prefer\u00eancia permite ao arrendat\u00e1rio adquirir o im\u00f3vel que arrenda em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com um terceiro interessado, caso o propriet\u00e1rio decida vend\u00ea-lo ou utiliz\u00e1-lo como da\u00e7\u00e3o em cumprimento.<\/span><\/p>\n

Conforme o artigo 1091.\u00ba do C\u00f3digo Civil, este direito aplica-se aos arrendat\u00e1rios que tenham um contrato de arrendamento h\u00e1 mais de dois anos. Tamb\u00e9m \u00e9 aplic\u00e1vel na celebra\u00e7\u00e3o de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do contrato anterior devido \u00e0 cessa\u00e7\u00e3o do direito ou dos poderes legais de administra\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para que o direito de prefer\u00eancia seja exercido corretamente, o propriet\u00e1rio deve comunicar ao arrendat\u00e1rio os elementos essenciais da venda, incluindo o projeto de venda e as cl\u00e1usulas do contrato. Esta comunica\u00e7\u00e3o deve ser feita de forma que o arrendat\u00e1rio tenha todas as informa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias para decidir se quer exercer o seu direito de prefer\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Altera\u00e7\u00f5es introduzidas pela Lei n.\u00ba 64\/2018<\/span><\/h3>\n

Antes da Lei n.\u00ba 64\/2018, o arrendat\u00e1rio tinha apenas oito dias para exercer o direito de prefer\u00eancia. Com as novas regras, este prazo foi estendido para trinta dias a partir da rece\u00e7\u00e3o da comunica\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio. Esta altera\u00e7\u00e3o visa proporcionar ao arrendat\u00e1rio um per\u00edodo mais razo\u00e1vel para reunir os recursos necess\u00e1rios e tomar uma decis\u00e3o informada.<\/span><\/p>\n

Outra mudan\u00e7a importante \u00e9 a redu\u00e7\u00e3o do per\u00edodo necess\u00e1rio de arrendamento de tr\u00eas para dois anos para que o direito de prefer\u00eancia seja aplic\u00e1vel. Esta altera\u00e7\u00e3o torna mais f\u00e1cil para os arrendat\u00e1rios exercerem o seu direito, promovendo a estabilidade e a seguran\u00e7a habitacional.<\/span><\/p>\n

Venda conjunta de im\u00f3veis<\/span><\/h3>\n

Uma situa\u00e7\u00e3o particular ocorre quando o propriet\u00e1rio deseja vender o im\u00f3vel arrendado juntamente com outros bens im\u00f3veis. Nestes casos, o propriet\u00e1rio deve comunicar ao arrendat\u00e1rio o pre\u00e7o atribu\u00eddo ao im\u00f3vel arrendado, bem como os valores dos outros bens que pretende vender em conjunto.<\/span><\/p>\n

Se a venda separada dos im\u00f3veis causar um preju\u00edzo apreci\u00e1vel ao propriet\u00e1rio, este deve demonstr\u00e1-lo, sob pena de n\u00e3o poder exigir a venda conjunta.<\/span><\/p>\n

Impacto da inconstitucionalidade de parte da Lei<\/span><\/h3>\n

O <\/span>Tribunal Constitucional<\/span><\/a> declarou a inconstitucionalidade do n.\u00ba 8 do artigo 1091.\u00ba do C\u00f3digo Civil, na reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n.\u00ba 64\/2018. Esta norma foi considerada uma restri\u00e7\u00e3o desproporcional ao direito de propriedade, uma vez que limitava excessivamente a liberdade do propriet\u00e1rio de dispor dos seus bens e restringia a autonomia privada das partes envolvidas.<\/span><\/p>\n

Os ju\u00edzes do Tribunal Constitucional consideraram que a norma tamb\u00e9m teria um efeito desincentivador sobre o investimento, pois for\u00e7ava a exist\u00eancia de um acordo sobre a utiliza\u00e7\u00e3o da coisa comum sem o consentimento de todas as partes.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, a fixa\u00e7\u00e3o do valor da fra\u00e7\u00e3o em fun\u00e7\u00e3o da permilagem sem considerar fatores como luminosidade natural, n\u00edvel de conserva\u00e7\u00e3o, vistas e localiza\u00e7\u00e3o foi vista como uma viola\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 justa indemniza\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Exerc\u00edcio do direito de prefer\u00eancia<\/span><\/h3>\n

Para exercer o direito de prefer\u00eancia, o arrendat\u00e1rio deve manifestar a sua inten\u00e7\u00e3o dentro do prazo de trinta dias, a contar da rece\u00e7\u00e3o da comunica\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio. \u00c9 importante que o arrendat\u00e1rio esteja preparado para participar no neg\u00f3cio nos mesmos termos e condi\u00e7\u00f5es que foram propostos ao terceiro interessado.<\/span><\/p>\n

Nos casos de pr\u00e9dios arrendados que n\u00e3o estejam submetidos ao regime da propriedade horizontal, a Lei n.\u00ba 64\/2018 introduziu novas regras. Quando se trata de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o arrendat\u00e1rio de parte do pr\u00e9dio tem um direito de prefer\u00eancia nos mesmos termos que o arrendat\u00e1rio de uma fra\u00e7\u00e3o aut\u00f3noma.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, os arrendat\u00e1rios de partes de pr\u00e9dios que n\u00e3o se encontrem em regime de propriedade horizontal podem exercer os seus direitos de prefer\u00eancia em conjunto, adquirindo, na propor\u00e7\u00e3o, a totalidade do im\u00f3vel em compropriedade, conforme o n.\u00ba 9 do artigo 1091.\u00ba do C\u00f3digo Civil.<\/span><\/p>\n

Jurisprud\u00eancia relacionada<\/span><\/h3>\n

O Supremo Tribunal de Justi\u00e7a, em Ac\u00f3rd\u00e3o de 16 de novembro de 2006 (proc. n.\u00ba 06B3596), esclareceu que o direito de prefer\u00eancia do arrendat\u00e1rio se aplica estritamente \u00e0 compra e venda ou da\u00e7\u00e3o em cumprimento do im\u00f3vel arrendado.<\/span><\/p>\n

No caso analisado, um propriet\u00e1rio tinha dado entrada de um pr\u00e9dio urbano arrendado para habita\u00e7\u00e3o numa sociedade comercial, e o arrendat\u00e1rio recorreu a ju\u00edzo para ver reconhecido o seu direito de prefer\u00eancia.<\/span><\/p>\n

O tribunal negou provimento ao recurso, afirmando que o direito de prefer\u00eancia n\u00e3o se estende a outras formas de transmiss\u00e3o de propriedade.<\/span><\/p>\n

Resumindo o direito de prefer\u00eancia do arrendat\u00e1rio<\/span><\/h3>\n

O direito de prefer\u00eancia do arrendat\u00e1rio \u00e9 uma ferramenta legal crucial que oferece prote\u00e7\u00e3o e seguran\u00e7a aos inquilinos, permitindo-lhes adquirir o im\u00f3vel que habitam em condi\u00e7\u00f5es vantajosas.<\/span><\/p>\n

As altera\u00e7\u00f5es introduzidas pela Lei n.\u00ba 64\/2018, de 29 de outubro, visam facilitar o exerc\u00edcio deste direito, embora algumas disposi\u00e7\u00f5es tenham sido consideradas inconstitucionais.<\/span><\/p>\n

\u00c9 fundamental que tanto os propriet\u00e1rios, como os arrendat\u00e1rios estejam bem informados sobre estas regras para assegurar o cumprimento adequado da legisla\u00e7\u00e3o e garantir que os direitos de todas as partes sejam respeitados.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nos termos do artigo 1091.\u00ba do C\u00f3digo Civil , o arrendat\u00e1rio tem direito de prefer\u00eancia na compra e venda ou da\u00e7\u00e3o em cumprimento do local arrendado…<\/p>","protected":false},"author":6,"featured_media":7200,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[35,28,26],"tags":[47],"class_list":{"0":"post-7103","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-imobiliario","8":"category-investimento-negocios","9":"category-legal-mpcp","10":"tag-mpcp"},"yoast_head":"\nDireito de prefer\u00eancia do arrendat\u00e1rio: o que precisa saber<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Saiba como funciona o direito de prefer\u00eancia do 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