Com o intuito de determinar se a utilização de uma fração autónoma (destinada a habitação) para funcionamento de um Alojamento Local (AL) viola o título constitutivo da propriedade horizontal, veio o Supremo Tribunal de Justiça a 22 de Março de 2022 proferir um Acórdão uniformizador de jurisprudência que tem sido considerado polémico e controverso.

Refere esta decisão que “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.”

Sobre esta questão, importa referir que nos termos do artigo 1418, n.º 2, a) do Código Civil, do título constitutivo de uma fração autónoma consta, entre outros elementos, a menção do fim a que se destina essa fração. Fim esse que poderá ser de habitação ou comercial, e que deve ser respeitado como tal, sendo proibido utilizar-se a fração para um fim diverso do que conste no título constitutivo, conforme prescreve o artigo 1422, n.º 2, c) do Código Civil.

Assim, a discussão em causa na verdade parte de uma primeira questão fundamental: a atividade de Alojamento Local integra um ato de comércio ou o conceito de habitação?

A doutrina e jurisprudência não são unânimes quanto a este ponto, encontrando-se argumentos que fundamentam interpretações diversas.

Entendeu-se neste acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que sob o ponto de vista da destinação da coisa e da respetiva envolvência sócio-económica condominial, uma vivência habitacional é diversa da sua utilização em Alojamento Local.

Com efeito, é de notar que num Alojamento Local se verifica uma rotatividade, aleatoriedade e permanência temporária dos utentes, incompatível, efetivamente, com o que se verifica numa fracção destinada à habitação, que sempre comportará um grau certeza, continuidade, segurança e familiaridade absolutamente distintos.

Nem tão pouco é possível comparar um utente de Alojamento Local a um morador de uma fração autonóma. Os Alojamentos Locais são procurados, na sua maioria, por pessoas que estão de férias, procurando descontrair e abstrair-se da sua vida quotidiana como quaisquer férias pressupõem. Diversamente um normal morador, dirige-se ao seu apartamento como parte da sua vida quotidiana, como parte da sua rotina, procurando uma tranquilidade e sossego muitas vezes incompatível com a descontração, animação e festejo dos utentes de um Alojamento Local.

Por outro lado, importa igualmente referir que a Lei n.º 62/2018 prevê a possibilidade de a assembleia de condóminos se opor, mediante deliberação, ao exercício da atividade de Alojamento Local em frações autónomas, com base na prática de atos que perturbem a normal utilização do prédio e de atos que prejudiquem o descanso dos condóminos. Essa deliberação, de resto, poderá fundamentar o cancelamento do Alojamento Local pelo município.

Ora, existindo esta proteção na Lei n.º 62/2018, parece justamente difícil de compreender a decisão do STJ, uma decisão alicerçada na defesa dos condóminos, os quais na verdade e quanto resulta da lei, já se encontravam protegidos por esta via. Do espírito da Lei n.º 62/2018 parece aliás resultar uma intenção do legislador de não impedir em absoluto e à partida o Alojamento Local em prédios em propriedade horizontal, consagrando-se porém para “contrabalançar”, a admissibilidade de reação dos condóminos ao Alojamento Local em circunstâncias que lhes são prejudiciais.

Resulta claro deste Acórdão uniformizador de jurisprudência que é proibida a instalação de Alojamento Local em fração autónoma que, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal e na ausência de outros elementos jurídicos, seja destinada à habitação.

Por último, cabe falar da aplicabilidade deste Acórdão. É de salientar desde logo que a decisão do STJ não tem como efeito, imediato e direto, a alteração da legislação em matéria de Alojamento Local, contudo, terá necessariamente impacto nas decisões que os tribunais venham a tomar quanto a este tema, uma vez que não é permitido um entendimento diferente do exposto neste Acórdão. Acresce que, nos termos do art. 629, n.º 2, alíneas c) e d) e art. 672, n.º1, alínea c) do Código de Processo Civil não será admissível recurso, nos litígios em que esteja em causa a mesma questão fundamental de direito.

Todavia, é de notar também que esta decisão do STJ não impede que o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio sejam objeto de alteração, mediante acordo de todos os condóminos, no sentido da permissão do Alojamento Local. *

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.

Nos termos do artigo 1091.º do Código Civil 1 , o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos e na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem terminado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado. Ou seja, num caso em que o proprietário do local arrendado pretende vender o mesmo, o arrendatário goza de direito de preferência nessa operação, e o mesmo se aplica no caso de uma dação em pagamento.

Nestes termos, deverá ser feita uma comunicação pelo proprietário do imóvel ao arrendatário, na qual devem ser transmitidos os chamados “elementos essenciais”, o projeto de venda e as cláusulas do contrato, por forma a que a comunicação para o exercício do direito de preferência seja considerada válida.

Situação particular ocorre quando o senhorio pretende vender o local arrendado juntamente com outros bens imóveis. Quando tal aconteça, o senhorio deverá ainda comunicar ao arrendatário o preço que é atribuído ao locado, bem como os demais valores atribuídos aos imóveis que tenciona vender em conjunto.

Nesta hipótese, o senhorio deverá alegar que a venda em separado lhe provoca um prejuízo apreciável, demonstrando-o, sob pena de não poder exigir a venda conjunta de todos os bens.

O direito de preferência do arrendatário é um direito legal de preferência e é um direito potestativo, cujo exercício implica que o preferente tenha condições de participar no negócio nos termos em que o proprietário do imóvel o pretende alienar a um terceiro.

Nesta matéria, é importante estabelecer uma barreira entre as regras em vigor antes e depois da publicação da Lei n.º 64/2018, de 29 de Outubro de 2018 2 , na medida em que a referida Lei alterou o artigo 1091.º do CC, relativamente ao direito de preferência dos arrendatários na compra e venda do local arrendado.

No anterior regime, a lei consagrava um prazo de oito dias para o exercício do direito de preferência pelo arrendatário. Dentro deste período, deveria não só ocorrer a comunicação da intenção de exercer o direito, como a chegada dessa mesma comunicação ao senhorio.

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1 Doravante, CC.
2 Doravante, Lei n.º 64/2018.

Atualmente, a lei prevê um prazo de trinta dias a contar da receção da comunicação do senhorio, para o arrendatário, querendo, exercer o seu direito de preferência. No antigo regime, o arrendatário teria direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há três anos. De acordo com as alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, existe direito de preferência, de qualquer arrendatário de prédio urbano, na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos. As alterações efetuadas pela Lei n.º 64/2018 são obviamente facilitadoras do real exercício do direito de preferência por parte dos arrendatários.

No que diz respeito aos prédios arrendados que não se encontrem submetidos ao regime da propriedade horizontal 3 , a Lei n.º 64/2018 veio introduzir novas regras. Quando esteja em causa um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário de parte do prédio passa a ter um direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma (artigo 1091.º, n.º 8 do CC).

O Tribunal Constitucional declarou, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do CC, na redação dada pela Lei n.º 64/2018 4 , por violação do n.º 1 do artigo 62.º 5 , ou seja, do direito de propriedade, em conjugação com o n.º 2 do artigo 18.º da Constituição da República Portuguesa 6 , na medida em que limitava excessivamente o
direito à transmissão em vida dos imóveis, acabando por não alcançar o objetivo pretendido de facilitar aos arrendatários o processo de acesso à habitação própria.

Considerou o Tribunal Constitucional ser esta uma norma limitadora a vários níveis. No que diz respeito ao proprietário, este não poderia, daquela forma, dispor livremente dos seus bens, tendo o Tribunal Constitucional considerado esta uma restrição desproporcional ao direito de propriedade. A liberdade contratual das partes era colocada em causa, na medida em que a Lei n.º 64/2018 forçava a existência de um acordo sobre a utilização da coisa comum, no qual ninguém teria consentido, ficando como tal a autonomia privada bastante limitada. A norma em causa teria ainda um efeito desincitivador sobre o investimento.

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3 De acordo com o disposto no artigo 1414.º do Código Civil, “as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal” e do artigo 1415.º do Código Civil, “só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”.
4 Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020, Processo n.º 984/2018, publicado a 18 de Setembro de 2022, in https://files.dre.pt/1s/2020/09/18300/0000600038.pdf.
5 Nos termos deste artigo, “a todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição”.
6 Este artigo prevê que “a lei só pode restringir os direitos, liberdades e garantidas nos casosexpressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos”.

 

O Tribunal Constitucional entendeu ainda que a norma em apreciação violava a justa indemnização, uma vez que previa a fixação do valor da fração em função da permilagem, devendo igualmente ser considerados o grau de luminosidade natural, o nível de conservação, as vistas, a localização, entre outros. Os juízes do Tribunal Constitucional realizaram uma ponderação entre o direito de propriedade e o direito à habitação, entendendo que o direito à habitação está sempre constitucionalmente protegido, por via da forma contratual, na medida em que quem adquire irá suceder nos direitos e obrigações do locador (artigo 1057.º do CC).
Por fim, de acordo com o n.º 9 do artigo 1091.º do CC, relativamente a todos os contratos de arrendamento de partes de prédios que não se encontrem em regime de propriedade horizontal, seja qual for o fim a que se destinam, os arrendatários que assim o pretendam, no caso de a intenção do senhorio ser a de vender o prédio arrendado, podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

Relativamente ao âmbito de aplicação do direito de arrendamento, o Supremo Tribunal de Justiça, quando chamado a pronunciar-se sobre se existiria direito de preferência do arrendatário no caso de um proprietário que deu de entrada para uma sociedade comercial um prédio urbano arrendado para habitação, e o respectivo arrendatário recorreu a juízo pretendendo ver reconhecido esse direito, no seu Acórdão de 16 de Novembro de 2006 (proc. nº 06B3596), veio esclarecer de forma cabal que o direito de preferência do arrendatário existe nos estritos termos previstos na Lei, ou seja, na compra e venda ou dação em pagamento, e apenas e só nesses
casos, negando provimento ao recurso do arrendatário.

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.

Este tipo de cessação de contrato de trabalho, plasmado no artigo 10.º-A do DL n.º 220/2006 de 3 de Novembro, poderá ter lugar em casos de mútuo acordo, desde que não ocorram situações de diminuição do nível de emprego mas antes se verifiquem novas contratações com vista ao reforço da qualificação e capacidade técnica das empresas. Ou seja, a entidade empregadora chega a acordo com o trabalhador relativamente ao seu despedimento, mas, em contrapartida, terá de preencher o seu posto de trabalho através de uma nova contratação com igual ou superior nível de habilitações literárias.

Esta solução jurídica implica vantagens e desvantagens. Será vantajosa nos casos em que a cessação do contrato de trabalho não se possa enquadrar numa situação de despedimento coletivo, naqueles em que não haja justa causa de despedimento ou ainda nos casos em que a entidade empregadora não pretenda ver o posto de trabalho extinto. Aqui, mediante acordo de cessação, a entidade empregadora limitar-se-á a pagar o montante compensatório acordado.

Por outro lado, esta solução implicará a assunção de obrigações legais para a entidade empregadora a qual se verá obrigada a cumprir determinados requisitos para que o acordo celebrado não seja considerado violação dolosa, o que poderia levar a que a entidade patronal ficasse obrigada perante a Segurança Social ao pagamento do período de concessão da prestação inicial de desemprego.

Assim, de acordo o n.º 2 do artigo 10.º-A do referido DL, caso a entidade empregadora pretenda celebrar este tipo de acordo terá de contratar, até ao final do mês seguinte ao da cessação do contrato de trabalho, um trabalhador mediante contrato sem termo e a tempo completo para o preenchimento do referido posto de trabalho, o qual terá de corresponder imperativamente ao exercício de atividade de complexidade técnica, elevado grau de responsabilidade ou que pressuponha uma especial qualificação. De notar que o n.º 3 do mesmo artigo dispõe que os Serviços de Segurança Social poderão informar o serviço com competência inspetiva do Ministério responsável pela área laboral, quando detetem ou suspeitem do incumprimento legal do disposto no artigo 10.º-A do DL n.º 220/2006.

Importa ainda referir que a atribuição do subsídio de desemprego não se encontra sujeita apenas ao cumprimento das obrigações inerentes ao empregador, mas também ao preenchimento taxativo e cumulativo dos requisitos legais por parte do trabalhador. Neste sentido, para ser titular do direito ao subsídio de desemprego o trabalhador terá de, a título de exemplo, ser residente em Portugal, ter tido um emprego com contrato de trabalho e ter ficado desempregado por razões alheias à sua vontade (desemprego involuntário), ter descontado para a Segurança Social durante pelo menos 360 dias nos 24 meses imediatamente anteriores à data em que ficou desempregado, estar inscrito/à procura de emprego no Serviço de Emprego mais próximo e ter pedido o subsídio no prazo de 90 dias consecutivos (seguidos) a contar da data de desemprego.*

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de
aconselhamento por um advogado.

I – O Conceito

A Auditoria Legal, também conhecida por Due Diligence, pode ser definida como um conjunto de procedimentos jurídicos com vista à obtenção, análise e verificação de informações e documentos legais (no sentido de contendo direitos e deveres jurídicos).
A Due Diligence (e aqui falamos de Due Diligence legal, ou jurídica, que importa distinguir da Due Diligence financeira, a qual compreende a análise da informação financeira e contabilística) costuma ocorrer numa fase de planeamento ou acompanhamento de um negociação para efeitos de aquisição de direitos (por exemplo aquisição de uma participação social numa empresa, ou aquisição de um bem imobiliário). E visa desde logo responder a uma questão essencial: o que é que está realmente a ser comprado?

São vários os cuidados a manter na preparação e realização da Due Diligence, e extensíveis a
todas as partes (vendedoras ou compradoras), dos quais destacamos:

O art. 106 do Código da Insolvência e Recuperação de Empresas (CIRE) apresenta-se como o a
norma do regime insolvencial aplicável ao contrato de promessa. Segundo o n.º 1 do art. 106.º do
CIRE, no caso de insolvência do promitente-vendedor, o administrador de insolvência não pode
recusar o cumprimento do contrato de promessa com eficácia real, circunstância que vincula ambas as
partes à celebração do contrato definitivo. Estamos perante um preceito especial face à regra geral
vertida no art. 102 CIRE, segundo a qual o administrador da insolvência opta livremente pelo
cumprimento ou não dos negócios em curso. Contudo, esta inadmissibilidade de recusa do
cumprimento do contrato de promessa de compra e venda depende da verificação de alguns
requisitos, exige-se, designadamente, que o contrato promessa em causa tenha eficácia real e que
tenha havido tradição da coisa que é objeto do contrato de promessa.

Face a este regime, a doutrina tem discutido, no âmbito dos efeitos sobre os negócios em curso e
devido à frequência com que se verifica, na prática, a situação dos contratos-promessa com eficácia
meramente obrigacional relativos a prédio urbano ou fração autónoma. Não tendo eficácia real, o
administrador de insolvência é livre de recusar o cumprimento. Quanto a este ponto não surgem
grandes dúvidas.

A questão fundamental a este propósito é a de saber se, recusado o cumprimento pelo administrador,
o promitente-comprador que tenha obtido da tradição da coisa, goza do direito de receber o sinal em
dobro, nos termos do art. 442, n.º 2 do Código Civil, por um lado, e por outro se beneficia da
qualificação do seu crédito como garantido por via de direito de retenção previsto no art. 755, n.º 1, al.
C) do Código Civil.

O art. 442.º, n.º 2 do Código Civil estipula que o direito ao sinal em dobro pressupõe a verificação
cumulativa de três fatores, a saber:

– incumprimento do devedor;
– verificação de um incumprimento ilícito;
– e, por último, exige que o não cumprimento ilícito seja imputável ao devedor.

O Supremo Tribunal de Justiça, confrontado sistematicamente com estas questões, e com o
antagonismo de decisões dos tribunais de primeira e segunda instância, pronunciou-se em dois
importantes acórdãos de uniformização de jurisprudência.

No primeiro deles, o Acórdão de 20 de março de 2014 (proc. 92/05.6TYVNG-M.P1.S1), o Supremo
Tribunal de Justiça optou por uma interpretação extensiva dos arts. 442.º, n.º 2 e 755.º, nº1, al. C) do
Código Civil e do art. 106.º do CIRE. Entendeu que o requisito do não cumprimento ser imputável ao
devedor, incluía uma imputabilidade indireta, mediata ou reflexa, afastando o conceito de culpa para
passar a significar causalidade.

Mas o Acórdão não se debruça directamente sobre se a recusa ao cumprimento por parte do
administrador confere o direito à restituição do sinal em dobro, ou se pelo contrário deve apenas o
promitente comprador receber de volta o sinal, em singelo.

Quanto ao direito de retenção vertido no art. 755.º, nº1, al. f) do Código Civil, o Supremo Tribunal de
Justiça optou por uma interpretação restritiva, atribuindo o direito de retenção apenas ao promitente
comprador que seja, simultaneamente, um consumidor.

Densificando mais tarde, no Acórdão uniformizador de jurisprudência de 12 de fevereiro de 2019, proc.
(2384/08.3TBSTS-D.P1.S1-A), o conceito de consumidor para este efeito, o qual pressupõe que o
imóvel objeto do contrato de promessa tenha como destino o uso particular do promitente-comprador,
não cabendo no mesmo o exercício de atividade profissional ou de cariz lucrativo.

A 27 de Abril de 2021, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (proc. nº 872/10.0TYVNG-B.P1.S1-
A), veio pronunciar-se pelo afastamento do regime do artigo 442º nº 2 do Código Civil, e, portanto
recusando o direito à devolução em dobro do sinal por parte do promitente comprador, o que se por
um lado parece justificar-se, dado que habitualmente a conduta do administrador não será ilícita, por
outro confere logicamente menos solidez ao promitente-comprador que se vê despojado da
indemnização a que acreditou ter direito quando assinou o contrato-promessa.

É de referir que esta e outra jurisprudência tem sido controversa, desde logo no seio do próprio
Supremo Tribunal de Justiça, podendo-se encontrar, nos acórdãos citados, vários votos de vencido,
que demonstram a divergência de opiniões e a complexidade desta questão.

Face ao decidido nestes acórdãos, a tendência da jurisprudência vai no sentido de que, existindo a
tradição do imóvel, o crédito do promitente comprador sobrepõe-se ao do credor hipotecário e sempre
que o promitente comprador seja um consumidor, o direito à restituição do sinal será um crédito
garantido por força do direito de retenção.*

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de
aconselhamento por um advogado.