Modification de l’allocation d’utilisation des bâtiments/fractions autonomes
La propriété horizontale est la propriété qui affecte les différents éléments d'un bâtiment, qui doivent pouvoir former des unités indépendantes (art. 1414 du Code Civil).
Nous sommes confrontés à un droit immobilier complexe qui combine, dans le cadre des droits réels, la propriété unique, sur la fraction autonome, et la copropriété, sur les parties communes de l'immeuble (article 1420° du Code civil).
L'institution de la propriété horizontale repose sur l'hypothèse que chacune des fractions issues de la division ne possède pas d'autonomie structurelle et n'acquiert une autonomie fonctionnelle que par l'utilisation de parties du bâtiment nécessairement affectées au service d'autres fractions (Pires de Lima et Antunes Varela, Code civil annoté, Vol. III, 2e éd., page 393).
Dans le régime horizontal de propriété – compte tenu du « caractère dualiste » résultant de la concurrence de deux droits : pleine propriété sur les parties privatives et copropriété « forcée » sur les parties communes – il existe des limitations pour les copropriétaires qui ne s'intégrer dans la propriété en général.
Ainsi, dès le départ, les copropriétaires ne peuvent pas donner à leur fraction « une destination autre que l'usage auquel elle est destinée ni aucune autre activité interdite dans le titre constitutif » (Mota Pinto, Direito Reais, 1972, p. 274). ).
Il est important de noter que le titre constitutif de la propriété horizontale, soumis à l'immatriculation foncière, ainsi que le règlement, forment ce que l'on appelle le « statut réglementaire de la copropriété ».
Selon l'art. 1418.º, nos. 1, 2, alinéas a) et 3 du Code Civil, le titre constitutif de la propriété horizontale peut contenir certaines précisions, notamment celles relatives à la destination à laquelle chaque fraction est destinée, étant entendu que, si cette précision figure dans le titre, il doit coïncider avec ce qui a été établi dans le projet approuvé, sous peine de nullité.
En revanche, le titre constitutif ne peut être modifié – sauf dans le cas prévu à l'article 1422.º- A (fractions de jointure et de division) – qu'avec l'accord de tous les copropriétaires, ce qui signifie que l'utilisation d'une fraction pour une une finalité différente de ce qui apparaît dans le titre est interdite sans que cette condition soit remplie.
Par ailleurs, si le titre constitutif précise la fin de chaque fraction, le changement d'usage ne peut intervenir que par acte public ou par acte privé authentifié, et dans l'hypothèse, comme évoqué précédemment, de l'accord de tous les copropriétaires (article 1422º, n° 4, contrairement à la formulation introduite par le décret-loi n° 269/94 du 25 -10 et 1419º, n° 1, du Code Civil avec la rédaction introduite par la loi 8/2022, du 10-01, en vigueur 10 avril 2022).
Dans ce cas, l'administrateur, au nom de la copropriété, peut délivrer l'acte public ou établir et signer l'acte privé authentifié, à condition que l'accord figure dans le procès-verbal signé par tous les copropriétaires (article 1419, n° 3, du le Code civil avec la rédaction introduite par la loi 8/2022, du 10-01, entrée en vigueur le 10 avril 2022).
Alors comment procéder en pratique ?
Il sera nécessaire d'avoir un procès-verbal de l'Assemblée de la Copropriété dans une décision unanime prise à l'Assemblée Générale de la Copropriété pour changer le titre constitutif de la propriété horizontale, Certificat de la Mairie de Lisbonne autorisant le changement d'usage, soumettre le Modèle 1 (IMI) à la Direction Financière (dans le cas d'une personne morale, la livraison doit être effectuée via le Portail Financier) et enfin réaliser un Acte de Modification de Propriété Horizontale ou signer le Document Privé Authentifié. *
* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.