Droit de préférence du locataire
Conformément à l'article 1091 du Code civil 1, le locataire a un droit de préférence dans l'achat et la vente ou la donation du lieu loué depuis plus de deux ans et dans la conclusion d'un nouveau contrat de location, en cas de l'expiration de son contrat parce que le droit ou les pouvoirs légaux d'administration sur la base desquels le contrat a été conclu ont cessé. Autrement dit, dans le cas où le propriétaire du local loué envisage de le vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préférence dans cette transaction, et il en va de même en cas de paiement.
Dans ces termes, une communication doit être faite par le propriétaire du bien au locataire, dans laquelle les soi-disant « éléments essentiels », le projet de vente et les clauses du contrat doivent être transmis, afin que la communication pour l'exercice du droit de préférence soit considérée comme valable.
Une situation particulière se présente lorsque le propriétaire a l'intention de vendre les locaux loués avec d'autres biens immobiliers. Lorsque cela se produit, le propriétaire doit également communiquer au locataire le prix attribué au bien loué, ainsi que les autres valeurs attribuées aux biens qu'il entend vendre ensemble.
Dans ce cas, le bailleur doit faire valoir que la vente séparée lui cause une perte sensible, en en démontrant, sous peine de ne pouvoir exiger la vente en commun de tous les biens.
Le droit de préférence du locataire est un droit de préférence légal et un droit potestatif dont l'exercice implique que le préférant puisse participer à l'entreprise aux conditions dans lesquelles le propriétaire du bien a l'intention de le vendre à un tiers. .
En cette matière, il est important d'établir une barrière entre les règles en vigueur avant et après la publication de la loi n° 64/2018 du 29 octobre 2018 2 , dans la mesure où la loi susmentionnée a modifié l'article 1091 du CC , concernant le droit de préemption. des locataires dans l'achat et la vente des locaux loués.
Dans l'ancien régime, la loi fixait un délai de huit jours au locataire pour exercer son droit de préférence. Dans ce délai, non seulement doit avoir lieu la communication de l'intention d'exercer le droit, mais également l'arrivée de cette même communication au propriétaire.
1 Ci-après, CC.
2 Ci-après, Loi n° 64/2018.
Actuellement, la loi prévoit un délai de trente jours à compter de la réception de la communication du bailleur, pour que le locataire, s'il le souhaite, exerce son droit de préférence. Sous l'ancien régime, le locataire aurait un droit de préemption sur l'achat et la vente ou la donation conformément à l'emplacement loué il y a trois ans. Conformément aux modifications introduites par la loi n° 64/2018, il existe un droit de préférence pour tout locataire d'un immeuble urbain, dans l'achat et la vente ou la donation conformément à l'emplacement loué depuis plus de deux ans. Les modifications apportées par la loi n° 64/2018 facilitent évidemment l'exercice réel du droit de préférence par les locataires.
Concernant les immeubles loués qui ne sont pas soumis au régime horizontal de propriété 3 , la loi n° 64/2018 a introduit de nouvelles règles. Lorsqu'il s'agit d'un contrat de bail à usage d'habitation, le locataire d'une partie de l'immeuble bénéficie désormais d'un droit de préférence dans les mêmes conditions que ceux prévus pour le locataire d'une fraction indépendante (article 1091, n° 8 du CC).
La Cour Constitutionnelle a déclaré, avec force obligatoire générale, l'inconstitutionnalité de la règle contenue au n° 8 de l'article 1091 du CP, telle que modifiée par la loi n° 64/2018 4 , pour violation du n° 1 de l'article 62. º 5 , c'est-à-dire le droit de propriété, en liaison avec le paragraphe 2 de l'article 18.º de la Constitution de la République portugaise 6 , dans la mesure où il limitait excessivement le
droit de transférer des propriétés de leur vivant, ce qui finit par ne pas atteindre l'objectif visé, à savoir faciliter le processus d'accès à leur propre logement pour les locataires.
La Cour constitutionnelle a considéré qu'il s'agissait d'une norme restrictive à plusieurs niveaux. En ce qui concerne le propriétaire, il ne pouvait ainsi disposer librement de ses biens, et la Cour constitutionnelle a considéré qu'il s'agissait d'une restriction disproportionnée au droit de propriété. La liberté contractuelle des parties a été remise en question, puisque la loi n° 64/2018 a imposé l'existence d'un accord sur l'utilisation de la chose commune, auquel personne n'aurait consenti, laissant ainsi une autonomie privée assez limitée. La règle en question aurait également un effet décourageant sur les investissements.
3 Conformément aux dispositions de l'article 1414 du Code civil, « les fractions dont est composé un immeuble, dans les conditions de constitution d'unités indépendantes, peuvent appartenir à des propriétaires différents sous un régime patrimonial horizontal » et de l'article 1415 du Code civil. Selon le Code civil, « seules les fractions autonomes qui, en plus de constituer des unités indépendantes, sont distinctes et isolées les unes des autres, avec leur propre sortie sur une partie commune de l'immeuble ou sur la voie publique, peuvent être soumises à la propriété horizontale ».
4 Arrêt de la Cour Constitutionnelle n° 299/2020, Procès n° 984/2018, publié le 18 septembre 2022, sur https://files.dre.pt/1s/2020/09/18300/0000600038.pdf .
5 Aux termes de cet article, « le droit à la propriété privée et à sa transmission pendant la vie ou la mort est garanti à chacun, conformément à la Constitution ».
6 Cet article prévoit que « la loi ne peut restreindre les droits, libertés et libertés garantis que dans les cas expressément prévus par la Constitution, et les restrictions doivent être limitées à ce qui est nécessaire pour sauvegarder d'autres droits ou intérêts constitutionnellement protégés ».
La Cour constitutionnelle a également compris que la règle en question violait une juste compensation, car elle prévoyait la fixation de la valeur de la fraction en fonction du permillage, et du degré d'éclairage naturel, du niveau de conservation, des vues, de l'emplacement doit également être considéré. , entre autres. Les juges de la Cour Constitutionnelle ont effectué un équilibre entre le droit de propriété et le droit au logement, étant entendu que le droit au logement est toujours constitutionnellement protégé, à travers la forme contractuelle, dans la mesure où celui qui l'acquiert obtiendra les droits et obligations du bailleur (article 1057 du CC).
Enfin, conformément au paragraphe 9 de l'article 1091 du CC, pour tout contrat de bail portant sur des parties d'immeubles qui ne sont pas en propriété horizontale, quelle que soit la destination à laquelle elles sont destinées, les locataires qui le souhaitent, si l'intention du propriétaire est de vendre l'immeuble loué, peuvent exercer conjointement leur droit de préemption, acquérant, au prorata, la totalité du bien en copropriété.
Concernant le champ d'application du droit au bail, la Cour suprême de justice, appelée à se prononcer sur l'existence d'un droit de préférence du locataire dans le cas d'un propriétaire qui a cédé un immeuble urbain loué à des fins d'habitation à une société commerciale , et le locataire concerné a fait appel au tribunal dans l'intention de faire reconnaître ce droit, dans son jugement du 16 novembre 2006 (proc. n° 06B3596), il a complètement précisé que le droit de préférence du locataire existe dans les termes stricts prévus par la loi, ou c'est-à-dire, dans l'achat et la vente ou le don en paiement, et seulement et seulement dans ces
cas, rejetant l’appel du locataire.
* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.