Afin de déterminer si l'utilisation d'une fraction autonome (destinée à l'habitation) pour exploiter un Hébergement Local (AL) viole le titre constitutif de la propriété horizontale, la Cour Suprême de Justice a rendu le 22 mars 2022 un arrêt uniformisateur de jurisprudence. cela a été considéré comme controversé et controversé.

Cette décision précise que « dans le régime de propriété horizontal, l’indication dans le titre constitutif selon laquelle une certaine fraction est destinée au logement doit être interprétée comme signifiant que l’hébergement local n’est pas autorisé ».

À cet égard, il est important de noter qu'aux termes de l'article 1418, n° 2, a) du Code civil, le titre constitutif d'une fraction autonome contient, entre autres éléments, une mention du but pour lequel cette fraction est destiné. Cette fin peut être résidentielle ou commerciale, et doit être respectée comme telle, et il est interdit d'utiliser la fraction à une fin autre que celle indiquée au titre constitutif, comme le prescrit l'article 1422, n° 2, c) du Code civil. Code.

Ainsi, la discussion en question part en réalité d'une première question fondamentale : l'activité d'Hébergement Local intègre-t-elle un acte de commerce ou la notion d'habitat ?

La doctrine et la jurisprudence ne sont pas unanimes sur ce point, les arguments soutenant des interprétations différentes.

Il a été compris dans cet arrêt de la Cour Suprême de Justice que du point de vue de la destination de la chose et de son environnement socio-économique respectif de copropriété, une expérience de logement est différente de son utilisation dans l'Hébergement Local.

En effet, il convient de noter que dans un Hébergement Local, il y a une rotation, un caractère aléatoire et une permanence temporaire des utilisateurs, effectivement incompatibles avec ce qui se passe dans une fraction destinée au logement, qui comportera toujours un certain degré de certitude, de continuité, de sécurité et de familiarité. absolument distinct.

Il n’est pas non plus possible de comparer un utilisateur d’Hébergement Local à un résident d’une unité autonome. Les hébergements locaux sont principalement recherchés par les personnes en vacances, cherchant à se détendre et à s'abstraire de leur vie quotidienne, comme le présupposent toutes les vacances. Contrairement à un résident normal, il se rend dans son appartement dans le cadre de sa vie quotidienne, dans le cadre de sa routine, à la recherche d'un calme et d'une tranquillité souvent incompatibles avec la détente, l'excitation et la fête des utilisateurs d'un Hébergement Local.

D'autre part, il est également important de noter que la loi n° 62/2018 prévoit la possibilité pour l'assemblée de copropriété de s'opposer, par délibération, à l'exercice de l'activité d'hébergement local dans des unités autonomes, sur la base de la pratique d'actes qui perturbent. l'usage normal de l'immeuble et les actes qui nuisent au reste des copropriétaires. Cette délibération pourrait d’ailleurs être à la base de l’annulation de l’Hébergement Local par la commune.

Or, étant donné que cette protection existe dans la loi n° 62/2018, il semble précisément difficile de comprendre la décision du STJ, une décision basée sur la défense des propriétaires de copropriétés, qui en réalité, comme le prévoit la loi, étaient déjà protégés par cela signifie. L'esprit de la loi n° 62/2018 semble en effet résulter de l'intention du législateur de ne pas interdire complètement et d'emblée l'hébergement local dans des immeubles sur propriété horizontale, en consacrant cependant pour « contrebalancer » l'admissibilité des propriétaires de copropriétés. ' réaction à l'Hébergement Local dans des circonstances qui leur sont préjudiciables.

Il ressort clairement de cet Arrêté qui uniformise la jurisprudence que l'installation d'Hébergements Locaux dans une fraction autonome qui, conformément au titre constitutif de la propriété horizontale et en l'absence d'autres éléments juridiques, est destinée au logement est interdite.

Enfin, il convient de parler de l’applicabilité de cet arrêt. Il convient de noter d'emblée que la décision du STJ n'a pas pour effet immédiat et direct de modifier la législation sur l'hébergement local, mais elle aura nécessairement un impact sur les décisions que les tribunaux prendront en la matière, car une entente différente de celle exposée dans le présent jugement n’est pas autorisée. En outre, aux termes de l'art. 629, n° 2, alinéas c) et d) et art. 672, no 1, alinéa c) du Code de procédure civile, un appel ne sera pas recevable dans les litiges où est en jeu la même question fondamentale de droit.

Toutefois, il convient également de noter que cette décision du STJ n'empêche pas que le titre constitutif de la propriété horizontale et le règlement de copropriété soient susceptibles d'être modifiés, d'un commun accord de tous les copropriétaires, afin de permettre l'Hébergement Local. *

* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.

Conformément à l'article 1091 du Code civil 1, le locataire a un droit de préférence dans l'achat et la vente ou la donation du lieu loué depuis plus de deux ans et dans la conclusion d'un nouveau contrat de location, en cas de l'expiration de son contrat parce que le droit ou les pouvoirs légaux d'administration sur la base desquels le contrat a été conclu ont cessé. Autrement dit, dans le cas où le propriétaire du local loué envisage de le vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préférence dans cette transaction, et il en va de même en cas de paiement.

Dans ces termes, une communication doit être faite par le propriétaire du bien au locataire, dans laquelle les soi-disant « éléments essentiels », le projet de vente et les clauses du contrat doivent être transmis, afin que la communication pour l'exercice du droit de préférence soit considérée comme valable.

Une situation particulière se présente lorsque le propriétaire a l'intention de vendre les locaux loués avec d'autres biens immobiliers. Lorsque cela se produit, le propriétaire doit également communiquer au locataire le prix attribué au bien loué, ainsi que les autres valeurs attribuées aux biens qu'il entend vendre ensemble.

Dans ce cas, le bailleur doit faire valoir que la vente séparée lui cause une perte sensible, en en démontrant, sous peine de ne pouvoir exiger la vente en commun de tous les biens.

Le droit de préférence du locataire est un droit de préférence légal et un droit potestatif dont l'exercice implique que le préférant puisse participer à l'entreprise aux conditions dans lesquelles le propriétaire du bien a l'intention de le vendre à un tiers. .

En cette matière, il est important d'établir une barrière entre les règles en vigueur avant et après la publication de la loi n° 64/2018 du 29 octobre 2018 2 , dans la mesure où la loi susmentionnée a modifié l'article 1091 du CC , concernant le droit de préemption. des locataires dans l'achat et la vente des locaux loués.

Dans l'ancien régime, la loi fixait un délai de huit jours au locataire pour exercer son droit de préférence. Dans ce délai, non seulement doit avoir lieu la communication de l'intention d'exercer le droit, mais également l'arrivée de cette même communication au propriétaire.

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1 Ci-après, CC.
2 Ci-après, Loi n° 64/2018.

Actuellement, la loi prévoit un délai de trente jours à compter de la réception de la communication du bailleur, pour que le locataire, s'il le souhaite, exerce son droit de préférence. Sous l'ancien régime, le locataire aurait un droit de préemption sur l'achat et la vente ou la donation conformément à l'emplacement loué il y a trois ans. Conformément aux modifications introduites par la loi n° 64/2018, il existe un droit de préférence pour tout locataire d'un immeuble urbain, dans l'achat et la vente ou la donation conformément à l'emplacement loué depuis plus de deux ans. Les modifications apportées par la loi n° 64/2018 facilitent évidemment l'exercice réel du droit de préférence par les locataires.

Concernant les immeubles loués qui ne sont pas soumis au régime horizontal de propriété 3 , la loi n° 64/2018 a introduit de nouvelles règles. Lorsqu'il s'agit d'un contrat de bail à usage d'habitation, le locataire d'une partie de l'immeuble bénéficie désormais d'un droit de préférence dans les mêmes conditions que ceux prévus pour le locataire d'une fraction indépendante (article 1091, n° 8 du CC).

La Cour Constitutionnelle a déclaré, avec force obligatoire générale, l'inconstitutionnalité de la règle contenue au n° 8 de l'article 1091 du CP, telle que modifiée par la loi n° 64/2018 4 , pour violation du n° 1 de l'article 62. º 5 , c'est-à-dire le droit de propriété, en liaison avec le paragraphe 2 de l'article 18.º de la Constitution de la République portugaise 6 , dans la mesure où il limitait excessivement le
droit de transférer des propriétés de leur vivant, ce qui finit par ne pas atteindre l'objectif visé, à savoir faciliter le processus d'accès à leur propre logement pour les locataires.

La Cour constitutionnelle a considéré qu'il s'agissait d'une norme restrictive à plusieurs niveaux. En ce qui concerne le propriétaire, il ne pouvait ainsi disposer librement de ses biens, et la Cour constitutionnelle a considéré qu'il s'agissait d'une restriction disproportionnée au droit de propriété. La liberté contractuelle des parties a été remise en question, puisque la loi n° 64/2018 a imposé l'existence d'un accord sur l'utilisation de la chose commune, auquel personne n'aurait consenti, laissant ainsi une autonomie privée assez limitée. La règle en question aurait également un effet décourageant sur les investissements.

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3 Conformément aux dispositions de l'article 1414 du Code civil, « les fractions dont est composé un immeuble, dans les conditions de constitution d'unités indépendantes, peuvent appartenir à des propriétaires différents sous un régime patrimonial horizontal » et de l'article 1415 du Code civil. Selon le Code civil, « seules les fractions autonomes qui, en plus de constituer des unités indépendantes, sont distinctes et isolées les unes des autres, avec leur propre sortie sur une partie commune de l'immeuble ou sur la voie publique, peuvent être soumises à la propriété horizontale ».
4 Arrêt de la Cour Constitutionnelle n° 299/2020, Procès n° 984/2018, publié le 18 septembre 2022, sur https://files.dre.pt/1s/2020/09/18300/0000600038.pdf .
5 Aux termes de cet article, « le droit à la propriété privée et à sa transmission pendant la vie ou la mort est garanti à chacun, conformément à la Constitution ».
6 Cet article prévoit que « la loi ne peut restreindre les droits, libertés et libertés garantis que dans les cas expressément prévus par la Constitution, et les restrictions doivent être limitées à ce qui est nécessaire pour sauvegarder d'autres droits ou intérêts constitutionnellement protégés ».

 

La Cour constitutionnelle a également compris que la règle en question violait une juste compensation, car elle prévoyait la fixation de la valeur de la fraction en fonction du permillage, et du degré d'éclairage naturel, du niveau de conservation, des vues, de l'emplacement doit également être considéré. , entre autres. Les juges de la Cour Constitutionnelle ont effectué un équilibre entre le droit de propriété et le droit au logement, étant entendu que le droit au logement est toujours constitutionnellement protégé, à travers la forme contractuelle, dans la mesure où celui qui l'acquiert obtiendra les droits et obligations du bailleur (article 1057 du CC).
Enfin, conformément au paragraphe 9 de l'article 1091 du CC, pour tout contrat de bail portant sur des parties d'immeubles qui ne sont pas en propriété horizontale, quelle que soit la destination à laquelle elles sont destinées, les locataires qui le souhaitent, si l'intention du propriétaire est de vendre l'immeuble loué, peuvent exercer conjointement leur droit de préemption, acquérant, au prorata, la totalité du bien en copropriété.

Concernant le champ d'application du droit au bail, la Cour suprême de justice, appelée à se prononcer sur l'existence d'un droit de préférence du locataire dans le cas d'un propriétaire qui a cédé un immeuble urbain loué à des fins d'habitation à une société commerciale , et le locataire concerné a fait appel au tribunal dans l'intention de faire reconnaître ce droit, dans son jugement du 16 novembre 2006 (proc. n° 06B3596), il a complètement précisé que le droit de préférence du locataire existe dans les termes stricts prévus par la loi, ou c'est-à-dire, dans l'achat et la vente ou le don en paiement, et seulement et seulement dans ces
cas, rejetant l’appel du locataire.

* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.

Ce type de rupture du contrat de travail, prévu à l'article 10-A du DL n° 220/2006 du 3 novembre, peut intervenir en cas de gré à gré, à condition qu'il n'existe pas de situations impliquant une diminution du niveau d'emploi, mais il y a d'abord de nouvelles embauches en vue de renforcer les qualifications et les capacités techniques des entreprises. En d'autres termes, l'employeur parvient à un accord avec le salarié concernant son licenciement, mais, en échange, il devra pourvoir son poste par une nouvelle recrue possédant un niveau de formation identique ou supérieur.

Cette solution juridique comporte des avantages et des inconvénients. Elle sera avantageuse dans les cas où la rupture du contrat de travail ne peut s'inscrire dans une situation de licenciement collectif, dans les cas où il n'existe pas de juste motif de licenciement ou encore dans les cas où l'employeur n'a pas l'intention de voir le poste disparaître. Ici, lors de l'accord de rupture, l'employeur se limitera au paiement de l'indemnité compensatoire convenue.

D'autre part, cette solution impliquera la prise en charge d'obligations légales pour l'employeur, qui sera obligé de respecter certaines exigences afin que l'accord conclu ne soit pas considéré comme une violation délibérée, ce qui pourrait conduire l'employeur à être obligé au Sécurité Prestation sociale pour la période pendant laquelle l'allocation de chômage initiale est accordée.

Ainsi, conformément au paragraphe 2 de l'article 10.º-A du DL précité, si l'employeur entend conclure ce type d'accord, il devra embaucher, avant la fin du mois suivant la rupture du contrat de travail, un travailleur sous contrat à durée indéterminée à temps plein pour occuper le poste de travail susmentionné, qui doit nécessairement correspondre à l'exercice d'une activité de complexité technique, d'un degré élevé de responsabilité ou qui présuppose une qualification particulière. Il convient de noter que le paragraphe 3 du même article prévoit que les services de sécurité sociale peuvent informer le service compétent en matière d'inspection du ministère chargé du domaine du travail, lorsqu'ils détectent ou soupçonnent un non-respect légal des dispositions de l'article 10-A. du DL n° 220/2006.

Il est également important de noter que l'octroi des allocations de chômage est soumis non seulement au respect des obligations inhérentes à l'employeur, mais également au respect exhaustif et cumulatif des exigences légales par le travailleur. En ce sens, pour avoir droit aux allocations de chômage, le travailleur doit, par exemple, résider au Portugal, avoir occupé un emploi avec un contrat de travail et être devenu au chômage pour des raisons indépendantes de sa volonté (chômage involontaire), avoir cotisé aux cotisations sociales. Sécurité pendant au moins 360 jours au cours des 24 mois précédant immédiatement la date à laquelle vous êtes devenu au chômage, avez été inscrit/recherché un emploi auprès du service de l'emploi le plus proche et avez demandé l'allocation dans les 90 jours consécutifs (consécutifs) à compter de la date du chômage.*

* Cet article est fourni à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de
conseils d'un avocat.

I – Le concept

UN Audit juridique, aussi connu sous le nom Vérifications nécessaires, peut être défini comme un ensemble de procédures juridiques visant à obtenir, analyser et vérifier des informations et des documents juridiques (au sens de contenir des droits et devoirs légaux).
La Due Diligence (et nous parlons ici de la Due Diligence juridique, qu’il est important de distinguer de la Due Diligence financière, qui comprend l’analyse des informations financières et comptables) intervient généralement dans la phase de planification ou de suivi d’une négociation dans le but d’acquérir des droits. (par exemple prise de participation dans une société, ou acquisition d'un bien immobilier). Et il vise à répondre à une question essentielle : qu’est-ce qui est réellement acheté ?

Il existe plusieurs précautions à prendre lors de la préparation et de la réalisation des Due Diligences, qui peuvent être étendues à
toutes les parties (vendeurs ou acheteurs), parmi lesquelles nous soulignons :

L'art. 106 du Code de l'Insolvabilité et de la Reprise des Entreprises (CIRE) est présenté comme la
règle du régime d’insolvabilité applicable au contrat à ordre. Selon le paragraphe 1 de l'art. 106ème de
CIRE, en cas d'insolvabilité du promettant-vendeur, l'administrateur judiciaire ne peut
refuser de remplir le contrat de promesse avec une réelle efficacité, circonstance qui lie les deux
parties à la conclusion du contrat définitif. Nous sommes confrontés à un précepte particulier par rapport à la règle générale
traduit en art. 102 CIRE, selon lequel l'administrateur judiciaire choisit librement le
réalisation ou non des affaires en cours. Cependant, cette inadmissibilité de refuser le
l'exécution du contrat de promesse d'achat et de vente dépend de la vérification de certains
exigences, il est notamment exigé que le contrat à ordre en question ait une réelle efficacité et que
il existe une tradition concernant la chose qui fait l'objet du contrat à ordre.

Compte tenu de ce régime, la doctrine a discuté, dans le cadre des effets sur l'activité en cours et
en raison de la fréquence avec laquelle, dans la pratique, la situation des contrats à ordre est effectivement vérifiée
simplement obligatoire relatif à un immeuble urbain ou à une fraction autonome. N'ayant pas de réelle efficacité, le
L'administrateur de l'insolvabilité est libre de refuser de s'y conformer. Sur ce point, il n'y a pas
gros doutes.

La question fondamentale à cet égard est de savoir si, en cas de refus de l'administrateur,
le promettant-acheteur qui a obtenu la tradition de la chose, jouit du droit de recevoir l'acompte en
double, conformément à l'art. 442, n° 2 du Code civil, d'une part, et bénéficie, d'autre part, du
qualification de votre crédit comme garanti par le droit de rétention prévu à l'art. 755, n° 1, al.
C) du Code civil.

L'art. 442.º, n° 2 du Code Civil stipule que le droit au double dépôt suppose une vérification
cumulatif de trois facteurs, à savoir :

– la défaillance du débiteur ;
– vérification d'une non-conformité illégale ;
– et enfin, elle exige que le non-respect illicite soit imputable au débiteur.

La Cour suprême de justice, systématiquement confrontée à ces questions, et aux
antagonisme des décisions des tribunaux de première et de deuxième instance, prononcées en deux
arrêts importants uniformisant la jurisprudence.

Dans le premier d'entre eux, l'arrêt du 20 mars 2014 (proc. 92/05.6TYVNG-M.P1.S1), la Cour suprême
La Cour de justice a opté pour une interprétation extensive des art. 442.º, n° 2 et 755.º, n° 1, al. C) de
Code civil et art. 106ème de la CIRE. Elle croyait comprendre que l'exigence de non-conformité était imputable au
débiteur, comportait une imputabilité indirecte, médiate ou réflexe, éliminant la notion de culpabilité au
en vient à signifier la causalité.

Mais l'arrêt ne précise pas directement si le refus d'obtempérer du
l'administrateur vous accorde le droit de rembourser l'acompte en double, ou si, au contraire, vous ne devez que le
L'acheteur prometteur reçoit la caution, en termes simples.

Concernant le droit de rétention prévu à l'art. 755.º, nº1, al. f) du Code civil, la Cour suprême de
La justice a opté pour une interprétation restrictive, attribuant le droit de rétention au seul promettant
acheteur qui est en même temps consommateur.

Détaillant plus tard, dans l'arrêt qui uniformise la jurisprudence du 12 février 2019, proc.
(2384/08.3TBSTS-D.P1.S1-A), la notion de consommateur à cet effet, qui présuppose que le
le bien objet du contrat à ordre est destiné à l'usage privé du promettant-acheteur,
N'inclut pas l'exercice d'activités professionnelles ou lucratives.

Le 27 avril 2021, l'arrêt de la Cour suprême de justice (proc. n° 872/10.0TYVNG-B.P1.S1-
A), est venu se déclarer pour la suppression du régime de l'article 442º nº 2 du Code Civil, et, par conséquent
refuser le droit de restituer le double de l'acompte à l'acheteur prometteur, ce qui
un côté semble justifié, étant donné que le comportement de l'administrateur ne sera généralement pas illégal, car
un autre confère logiquement moins de solidité au promettant-acheteur qui se retrouve privé du
l'indemnisation à laquelle il croyait avoir droit au moment de la signature du contrat à ordre.

Il convient de noter que cette jurisprudence et d’autres ont été controversées, même au sein du pays lui-même.
Cour suprême de justice, et dans les arrêts susmentionnés, on peut trouver plusieurs votes négatifs,
qui démontrent la divergence des opinions et la complexité de cette question.

Au vu de ce qui a été décidé dans ces arrêts, la tendance de la jurisprudence est que, s'il existe un
tradition de la propriété, le crédit de l'acheteur potentiel prime sur celui du créancier hypothécaire et toujours
Si l'acheteur potentiel est un consommateur, le droit au remboursement de l'acompte sera un avoir
garanti en vertu du droit de rétention.*

* Cet article est fourni à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de
conseils d'un avocat.