L’insolvabilité du candidat vendeur nécessite un régime d’insolvabilité spécifique, avec une évolution jurisprudentielle considérable et controversée.
L'art. 106 du Code de l'Insolvabilité et de la Reprise des Entreprises (CIRE) est présenté comme la
règle du régime d’insolvabilité applicable au contrat à ordre. Selon le paragraphe 1 de l'art. 106ème de
CIRE, en cas d'insolvabilité du promettant-vendeur, l'administrateur judiciaire ne peut
refuser de remplir le contrat de promesse avec une réelle efficacité, circonstance qui lie les deux
parties à la conclusion du contrat définitif. Nous sommes confrontés à un précepte particulier par rapport à la règle générale
traduit en art. 102 CIRE, selon lequel l'administrateur judiciaire choisit librement le
réalisation ou non des affaires en cours. Cependant, cette inadmissibilité de refuser le
l'exécution du contrat de promesse d'achat et de vente dépend de la vérification de certains
exigences, il est notamment exigé que le contrat à ordre en question ait une réelle efficacité et que
il existe une tradition concernant la chose qui fait l'objet du contrat à ordre.
Compte tenu de ce régime, la doctrine a discuté, dans le cadre des effets sur l'activité en cours et
en raison de la fréquence avec laquelle, dans la pratique, la situation des contrats à ordre est effectivement vérifiée
simplement obligatoire relatif à un immeuble urbain ou à une fraction autonome. N'ayant pas de réelle efficacité, le
L'administrateur de l'insolvabilité est libre de refuser de s'y conformer. Sur ce point, il n'y a pas
gros doutes.
La question fondamentale à cet égard est de savoir si, en cas de refus de l'administrateur,
le promettant-acheteur qui a obtenu la tradition de la chose, jouit du droit de recevoir l'acompte en
double, conformément à l'art. 442, n° 2 du Code civil, d'une part, et bénéficie, d'autre part, du
qualification de votre crédit comme garanti par le droit de rétention prévu à l'art. 755, n° 1, al.
C) du Code civil.
L'art. 442.º, n° 2 du Code Civil stipule que le droit au double dépôt suppose une vérification
cumulatif de trois facteurs, à savoir :
– la défaillance du débiteur ;
– vérification d'une non-conformité illégale ;
– et enfin, elle exige que le non-respect illicite soit imputable au débiteur.
La Cour suprême de justice, systématiquement confrontée à ces questions, et aux
antagonisme des décisions des tribunaux de première et de deuxième instance, prononcées en deux
arrêts importants uniformisant la jurisprudence.
Dans le premier d'entre eux, l'arrêt du 20 mars 2014 (proc. 92/05.6TYVNG-M.P1.S1), la Cour suprême
La Cour de justice a opté pour une interprétation extensive des art. 442.º, n° 2 et 755.º, n° 1, al. C) de
Code civil et art. 106ème de la CIRE. Elle croyait comprendre que l'exigence de non-conformité était imputable au
débiteur, comportait une imputabilité indirecte, médiate ou réflexe, éliminant la notion de culpabilité au
en vient à signifier la causalité.
Mais l'arrêt ne précise pas directement si le refus d'obtempérer du
l'administrateur vous accorde le droit de rembourser l'acompte en double, ou si, au contraire, vous ne devez que le
L'acheteur prometteur reçoit la caution, en termes simples.
Concernant le droit de rétention prévu à l'art. 755.º, nº1, al. f) du Code civil, la Cour suprême de
La justice a opté pour une interprétation restrictive, attribuant le droit de rétention au seul promettant
acheteur qui est en même temps consommateur.
Détaillant plus tard, dans l'arrêt qui uniformise la jurisprudence du 12 février 2019, proc.
(2384/08.3TBSTS-D.P1.S1-A), la notion de consommateur à cet effet, qui présuppose que le
le bien objet du contrat à ordre est destiné à l'usage privé du promettant-acheteur,
N'inclut pas l'exercice d'activités professionnelles ou lucratives.
Le 27 avril 2021, l'arrêt de la Cour suprême de justice (proc. n° 872/10.0TYVNG-B.P1.S1-
A), est venu se déclarer pour la suppression du régime de l'article 442º nº 2 du Code Civil, et, par conséquent
refuser le droit de restituer le double de l'acompte à l'acheteur prometteur, ce qui
un côté semble justifié, étant donné que le comportement de l'administrateur ne sera généralement pas illégal, car
un autre confère logiquement moins de solidité au promettant-acheteur qui se retrouve privé du
l'indemnisation à laquelle il croyait avoir droit au moment de la signature du contrat à ordre.
Il convient de noter que cette jurisprudence et d’autres ont été controversées, même au sein du pays lui-même.
Cour suprême de justice, et dans les arrêts susmentionnés, on peut trouver plusieurs votes négatifs,
qui démontrent la divergence des opinions et la complexité de cette question.
Au vu de ce qui a été décidé dans ces arrêts, la tendance de la jurisprudence est que, s'il existe un
tradition de la propriété, le crédit de l'acheteur potentiel prime sur celui du créancier hypothécaire et toujours
Si l'acheteur potentiel est un consommateur, le droit au remboursement de l'acompte sera un avoir
garanti en vertu du droit de rétention.*
* Cet article est fourni à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de
conseils d'un avocat.