Hébergement local en fractions destinées au logement – Arrêt STJ 22/03/2022
Afin de déterminer si l'utilisation d'une fraction autonome (destinée à l'habitation) pour exploiter un Hébergement Local (AL) viole le titre constitutif de la propriété horizontale, la Cour Suprême de Justice a rendu le 22 mars 2022 un arrêt uniformisateur de jurisprudence. cela a été considéré comme controversé et controversé.
Cette décision précise que « dans le régime de propriété horizontal, l’indication dans le titre constitutif selon laquelle une certaine fraction est destinée au logement doit être interprétée comme signifiant que l’hébergement local n’est pas autorisé ».
À cet égard, il est important de noter qu'aux termes de l'article 1418, n° 2, a) du Code civil, le titre constitutif d'une fraction autonome contient, entre autres éléments, une mention du but pour lequel cette fraction est destiné. Cette fin peut être résidentielle ou commerciale, et doit être respectée comme telle, et il est interdit d'utiliser la fraction à une fin autre que celle indiquée au titre constitutif, comme le prescrit l'article 1422, n° 2, c) du Code civil. Code.
Ainsi, la discussion en question part en réalité d'une première question fondamentale : l'activité d'Hébergement Local intègre-t-elle un acte de commerce ou la notion d'habitat ?
La doctrine et la jurisprudence ne sont pas unanimes sur ce point, les arguments soutenant des interprétations différentes.
Il a été compris dans cet arrêt de la Cour Suprême de Justice que du point de vue de la destination de la chose et de son environnement socio-économique respectif de copropriété, une expérience de logement est différente de son utilisation dans l'Hébergement Local.
En effet, il convient de noter que dans un Hébergement Local, il y a une rotation, un caractère aléatoire et une permanence temporaire des utilisateurs, effectivement incompatibles avec ce qui se passe dans une fraction destinée au logement, qui comportera toujours un certain degré de certitude, de continuité, de sécurité et de familiarité. absolument distinct.
Il n’est pas non plus possible de comparer un utilisateur d’Hébergement Local à un résident d’une unité autonome. Les hébergements locaux sont principalement recherchés par les personnes en vacances, cherchant à se détendre et à s'abstraire de leur vie quotidienne, comme le présupposent toutes les vacances. Contrairement à un résident normal, il se rend dans son appartement dans le cadre de sa vie quotidienne, dans le cadre de sa routine, à la recherche d'un calme et d'une tranquillité souvent incompatibles avec la détente, l'excitation et la fête des utilisateurs d'un Hébergement Local.
D'autre part, il est également important de noter que la loi n° 62/2018 prévoit la possibilité pour l'assemblée de copropriété de s'opposer, par délibération, à l'exercice de l'activité d'hébergement local dans des unités autonomes, sur la base de la pratique d'actes qui perturbent. l'usage normal de l'immeuble et les actes qui nuisent au reste des copropriétaires. Cette délibération pourrait d’ailleurs être à la base de l’annulation de l’Hébergement Local par la commune.
Or, étant donné que cette protection existe dans la loi n° 62/2018, il semble précisément difficile de comprendre la décision du STJ, une décision basée sur la défense des propriétaires de copropriétés, qui en réalité, comme le prévoit la loi, étaient déjà protégés par cela signifie. L'esprit de la loi n° 62/2018 semble en effet résulter de l'intention du législateur de ne pas interdire complètement et d'emblée l'hébergement local dans des immeubles sur propriété horizontale, en consacrant cependant pour « contrebalancer » l'admissibilité des propriétaires de copropriétés. ' réaction à l'Hébergement Local dans des circonstances qui leur sont préjudiciables.
Il ressort clairement de cet Arrêté qui uniformise la jurisprudence que l'installation d'Hébergements Locaux dans une fraction autonome qui, conformément au titre constitutif de la propriété horizontale et en l'absence d'autres éléments juridiques, est destinée au logement est interdite.
Enfin, il convient de parler de l’applicabilité de cet arrêt. Il convient de noter d'emblée que la décision du STJ n'a pas pour effet immédiat et direct de modifier la législation sur l'hébergement local, mais elle aura nécessairement un impact sur les décisions que les tribunaux prendront en la matière, car une entente différente de celle exposée dans le présent jugement n’est pas autorisée. En outre, aux termes de l'art. 629, n° 2, alinéas c) et d) et art. 672, no 1, alinéa c) du Code de procédure civile, un appel ne sera pas recevable dans les litiges où est en jeu la même question fondamentale de droit.
Toutefois, il convient également de noter que cette décision du STJ n'empêche pas que le titre constitutif de la propriété horizontale et le règlement de copropriété soient susceptibles d'être modifiés, d'un commun accord de tous les copropriétaires, afin de permettre l'Hébergement Local. *
* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.