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Droit de préférence du locataire: voici ce que vous dever savoir

unik-seo — Mon, 08 Jul 2024 09:40:36 +0000

Droit de préférence du locataire: voici ce que vous dever savoir

O direito de preferência do arrendatário é uma proteção legal essencial que assegura ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel que tem arrendado, caso o proprietário decida vendê-lo ou utilizá-lo para dação em cumprimento.

Este direito é regulado pelo artigo 1091.º do Código Civil Português e foi significativamente alterado pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro.

Neste artigo da Marques Pinto & Caldas Patricio – sociedade de Advogados – vamos explorar os detalhes e as implicações dessas alterações, bem como os procedimentos necessários para exercer este direito.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência permite ao arrendatário adquirir o imóvel que arrenda em igualdade de condições com um terceiro interessado, caso o proprietário decida vendê-lo ou utilizá-lo como dação em cumprimento.

Conforme o artigo 1091.º do Código Civil, este direito aplica-se aos arrendatários que tenham um contrato de arrendamento há mais de dois anos. Também é aplicável na celebração de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do contrato anterior devido à cessação do direito ou dos poderes legais de administração.

Para que o direito de preferência seja exercido corretamente, o proprietário deve comunicar ao arrendatário os elementos essenciais da venda, incluindo o projeto de venda e as cláusulas do contrato. Esta comunicação deve ser feita de forma que o arrendatário tenha todas as informações necessárias para decidir se quer exercer o seu direito de preferência.

Alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018

Antes da Lei n.º 64/2018, o arrendatário tinha apenas oito dias para exercer o direito de preferência. Com as novas regras, este prazo foi estendido para trinta dias a partir da receção da comunicação do proprietário. Esta alteração visa proporcionar ao arrendatário um período mais razoável para reunir os recursos necessários e tomar uma decisão informada.

Outra mudança importante é a redução do período necessário de arrendamento de três para dois anos para que o direito de preferência seja aplicável. Esta alteração torna mais fácil para os arrendatários exercerem o seu direito, promovendo a estabilidade e a segurança habitacional.

Venda conjunta de imóveis

Uma situação particular ocorre quando o proprietário deseja vender o imóvel arrendado juntamente com outros bens imóveis. Nestes casos, o proprietário deve comunicar ao arrendatário o preço atribuído ao imóvel arrendado, bem como os valores dos outros bens que pretende vender em conjunto.

Se a venda separada dos imóveis causar um prejuízo apreciável ao proprietário, este deve demonstrá-lo, sob pena de não poder exigir a venda conjunta.

Impacto da inconstitucionalidade de parte da Lei

Ô Tribunal Constitucional declarou a inconstitucionalidade do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018. Esta norma foi considerada uma restrição desproporcional ao direito de propriedade, uma vez que limitava excessivamente a liberdade do proprietário de dispor dos seus bens e restringia a autonomia privada das partes envolvidas.

Os juízes do Tribunal Constitucional consideraram que a norma também teria um efeito desincentivador sobre o investimento, pois forçava a existência de um acordo sobre a utilização da coisa comum sem o consentimento de todas as partes.

Além disso, a fixação do valor da fração em função da permilagem sem considerar fatores como luminosidade natural, nível de conservação, vistas e localização foi vista como uma violação do direito à justa indemnização.

Exercício do direito de preferência

Para exercer o direito de preferência, o arrendatário deve manifestar a sua intenção dentro do prazo de trinta dias, a contar da receção da comunicação do proprietário. É importante que o arrendatário esteja preparado para participar no negócio nos mesmos termos e condições que foram propostos ao terceiro interessado.

Nos casos de prédios arrendados que não estejam submetidos ao regime da propriedade horizontal, a Lei n.º 64/2018 introduziu novas regras. Quando se trata de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário de parte do prédio tem um direito de preferência nos mesmos termos que o arrendatário de uma fração autónoma.

Além disso, os arrendatários de partes de prédios que não se encontrem em regime de propriedade horizontal podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade, conforme o n.º 9 do artigo 1091.º do Código Civil.

Jurisprudência relacionada

O Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 16 de novembro de 2006 (proc. n.º 06B3596), esclareceu que o direito de preferência do arrendatário se aplica estritamente à compra e venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado.

No caso analisado, um proprietário tinha dado entrada de um prédio urbano arrendado para habitação numa sociedade comercial, e o arrendatário recorreu a juízo para ver reconhecido o seu direito de preferência.

O tribunal negou provimento ao recurso, afirmando que o direito de preferência não se estende a outras formas de transmissão de propriedade.

Resumindo o direito de preferência do arrendatário

O direito de preferência do arrendatário é uma ferramenta legal crucial que oferece proteção e segurança aos inquilinos, permitindo-lhes adquirir o imóvel que habitam em condições vantajosas.

As alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, visam facilitar o exercício deste direito, embora algumas disposições tenham sido consideradas inconstitucionais.

É fundamental que tanto os proprietários, como os arrendatários estejam bem informados sobre estas regras para assegurar o cumprimento adequado da legislação e garantir que os direitos de todas as partes sejam respeitados.

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Hébergement local en fractions destinées au logement

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 02:24:40 +0000

Hébergement local en fractions destinées au logement – Arrêt STJ 22/03/2022

Afin de déterminer si l'utilisation d'une fraction autonome (destinée à l'habitation) pour exploiter un Hébergement Local (AL) viole le titre constitutif de la propriété horizontale, la Cour Suprême de Justice a rendu le 22 mars 2022 un arrêt uniformisateur de jurisprudence. cela a été considéré comme controversé et controversé.

Cette décision précise que « dans le régime de propriété horizontal, l’indication dans le titre constitutif selon laquelle une certaine fraction est destinée au logement doit être interprétée comme signifiant que l’hébergement local n’est pas autorisé ».

À cet égard, il est important de noter qu'aux termes de l'article 1418, n° 2, a) du Code civil, le titre constitutif d'une fraction autonome contient, entre autres éléments, une mention du but pour lequel cette fraction est destiné. Cette fin peut être résidentielle ou commerciale, et doit être respectée comme telle, et il est interdit d'utiliser la fraction à une fin autre que celle indiquée au titre constitutif, comme le prescrit l'article 1422, n° 2, c) du Code civil. Code.

Ainsi, la discussion en question part en réalité d'une première question fondamentale : l'activité d'Hébergement Local intègre-t-elle un acte de commerce ou la notion d'habitat ?

La doctrine et la jurisprudence ne sont pas unanimes sur ce point, les arguments soutenant des interprétations différentes.

Il a été compris dans cet arrêt de la Cour Suprême de Justice que du point de vue de la destination de la chose et de son environnement socio-économique respectif de copropriété, une expérience de logement est différente de son utilisation dans l'Hébergement Local.

En effet, il convient de noter que dans un Hébergement Local, il y a une rotation, un caractère aléatoire et une permanence temporaire des utilisateurs, effectivement incompatibles avec ce qui se passe dans une fraction destinée au logement, qui comportera toujours un certain degré de certitude, de continuité, de sécurité et de familiarité. absolument distinct.

Il n’est pas non plus possible de comparer un utilisateur d’Hébergement Local à un résident d’une unité autonome. Les hébergements locaux sont principalement recherchés par les personnes en vacances, cherchant à se détendre et à s'abstraire de leur vie quotidienne, comme le présupposent toutes les vacances. Contrairement à un résident normal, il se rend dans son appartement dans le cadre de sa vie quotidienne, dans le cadre de sa routine, à la recherche d'un calme et d'une tranquillité souvent incompatibles avec la détente, l'excitation et la fête des utilisateurs d'un Hébergement Local.

D'autre part, il est également important de noter que la loi n° 62/2018 prévoit la possibilité pour l'assemblée de copropriété de s'opposer, par délibération, à l'exercice de l'activité d'hébergement local dans des unités autonomes, sur la base de la pratique d'actes qui perturbent. l'usage normal de l'immeuble et les actes qui nuisent au reste des copropriétaires. Cette délibération pourrait d’ailleurs être à la base de l’annulation de l’Hébergement Local par la commune.

Or, étant donné que cette protection existe dans la loi n° 62/2018, il semble précisément difficile de comprendre la décision du STJ, une décision basée sur la défense des propriétaires de copropriétés, qui en réalité, comme le prévoit la loi, étaient déjà protégés par cela signifie. L'esprit de la loi n° 62/2018 semble en effet résulter de l'intention du législateur de ne pas interdire complètement et d'emblée l'hébergement local dans des immeubles sur propriété horizontale, en consacrant cependant pour « contrebalancer » l'admissibilité des propriétaires de copropriétés. ' réaction à l'Hébergement Local dans des circonstances qui leur sont préjudiciables.

Il ressort clairement de cet Arrêté qui uniformise la jurisprudence que l'installation d'Hébergements Locaux dans une fraction autonome qui, conformément au titre constitutif de la propriété horizontale et en l'absence d'autres éléments juridiques, est destinée au logement est interdite.

Enfin, il convient de parler de l’applicabilité de cet arrêt. Il convient de noter d'emblée que la décision du STJ n'a pas pour effet immédiat et direct de modifier la législation sur l'hébergement local, mais elle aura nécessairement un impact sur les décisions que les tribunaux prendront en la matière, car une entente différente de celle exposée dans le présent jugement n’est pas autorisée. En outre, aux termes de l'art. 629, n° 2, alinéas c) et d) et art. 672, no 1, alinéa c) du Code de procédure civile, un appel ne sera pas recevable dans les litiges où est en jeu la même question fondamentale de droit.

Toutefois, il convient également de noter que cette décision du STJ n'empêche pas que le titre constitutif de la propriété horizontale et le règlement de copropriété soient susceptibles d'être modifiés, d'un commun accord de tous les copropriétaires, afin de permettre l'Hébergement Local. *

* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.

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Modification de l’allocation d’utilisation des bâtiments/fractions autonomes

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 02:01:12 +0000

Modification de l’allocation d’utilisation des bâtiments/fractions autonomes

La propriété horizontale est la propriété qui affecte les différents éléments d'un bâtiment, qui doivent pouvoir former des unités indépendantes (art. 1414 du Code Civil).

Nous sommes confrontés à un droit immobilier complexe qui combine, dans le cadre des droits réels, la propriété unique, sur la fraction autonome, et la copropriété, sur les parties communes de l'immeuble (article 1420° du Code civil).

L'institution de la propriété horizontale repose sur l'hypothèse que chacune des fractions issues de la division ne possède pas d'autonomie structurelle et n'acquiert une autonomie fonctionnelle que par l'utilisation de parties du bâtiment nécessairement affectées au service d'autres fractions (Pires de Lima et Antunes Varela, Code civil annoté, Vol. III, 2e éd., page 393).

Dans le régime horizontal de propriété – compte tenu du « caractère dualiste » résultant de la concurrence de deux droits : pleine propriété sur les parties privatives et copropriété « forcée » sur les parties communes – il existe des limitations pour les copropriétaires qui ne s'intégrer dans la propriété en général.

Ainsi, dès le départ, les copropriétaires ne peuvent pas donner à leur fraction « une destination autre que l'usage auquel elle est destinée ni aucune autre activité interdite dans le titre constitutif » (Mota Pinto, Direito Reais, 1972, p. 274). ).

Il est important de noter que le titre constitutif de la propriété horizontale, soumis à l'immatriculation foncière, ainsi que le règlement, forment ce que l'on appelle le « statut réglementaire de la copropriété ».

Selon l'art. 1418.º, nos. 1, 2, alinéas a) et 3 du Code Civil, le titre constitutif de la propriété horizontale peut contenir certaines précisions, notamment celles relatives à la destination à laquelle chaque fraction est destinée, étant entendu que, si cette précision figure dans le titre, il doit coïncider avec ce qui a été établi dans le projet approuvé, sous peine de nullité.

En revanche, le titre constitutif ne peut être modifié – sauf dans le cas prévu à l'article 1422.º- A (fractions de jointure et de division) – qu'avec l'accord de tous les copropriétaires, ce qui signifie que l'utilisation d'une fraction pour une une finalité différente de ce qui apparaît dans le titre est interdite sans que cette condition soit remplie.

Par ailleurs, si le titre constitutif précise la fin de chaque fraction, le changement d'usage ne peut intervenir que par acte public ou par acte privé authentifié, et dans l'hypothèse, comme évoqué précédemment, de l'accord de tous les copropriétaires (article 1422º, n° 4, contrairement à la formulation introduite par le décret-loi n° 269/94 du 25 -10 et 1419º, n° 1, du Code Civil avec la rédaction introduite par la loi 8/2022, du 10-01, en vigueur 10 avril 2022).

Dans ce cas, l'administrateur, au nom de la copropriété, peut délivrer l'acte public ou établir et signer l'acte privé authentifié, à condition que l'accord figure dans le procès-verbal signé par tous les copropriétaires (article 1419, n° 3, du le Code civil avec la rédaction introduite par la loi 8/2022, du 10-01, entrée en vigueur le 10 avril 2022).

Alors comment procéder en pratique ?

Il sera nécessaire d'avoir un procès-verbal de l'Assemblée de la Copropriété dans une décision unanime prise à l'Assemblée Générale de la Copropriété pour changer le titre constitutif de la propriété horizontale, Certificat de la Mairie de Lisbonne autorisant le changement d'usage, soumettre le Modèle 1 (IMI) à la Direction Financière (dans le cas d'une personne morale, la livraison doit être effectuée via le Portail Financier) et enfin réaliser un Acte de Modification de Propriété Horizontale ou signer le Document Privé Authentifié. *

* Cet article est à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de consulter un avocat.

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L’importance de la Due Diligence dans les affaires d’entreprise et immobilières

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 01:54:18 +0000

L’importance de la Due Diligence dans les affaires d’entreprise et immobilières.

I – Le concept

UN Audit juridique, aussi connu sous le nom Vérifications nécessaires, peut être défini comme un ensemble de procédures juridiques visant à obtenir, analyser et vérifier des informations et des documents juridiques (au sens de contenir des droits et devoirs légaux).
La Due Diligence (et nous parlons ici de la Due Diligence juridique, qu’il est important de distinguer de la Due Diligence financière, qui comprend l’analyse des informations financières et comptables) intervient généralement dans la phase de planification ou de suivi d’une négociation dans le but d’acquérir des droits. (par exemple prise de participation dans une société, ou acquisition d'un bien immobilier). Et il vise à répondre à une question essentielle : qu’est-ce qui est réellement acheté ?

II – Prudence à prendre lors de la préparation et de la réalisation des Due Diligences

Il existe plusieurs précautions à prendre lors de la préparation et de la réalisation des Due Diligences, qui peuvent être étendues à
toutes les parties (vendeurs ou acheteurs), parmi lesquelles nous soulignons :

Respect des règles de confidentialité – À partir du moment où une manifestation d’intérêt est présentée (par exemple Lettre d’Intérêt) et qu’elle est validée par l’entité vendeuse, les informations diffusées dans le cadre de la Due Diligence sont souvent des informations sensibles et confidentielles. Toute personne qui aura accès à ces informations doit être identifiée et être prête à signer des documents de confidentialité (NDA) qui reflètent les conditions de l'intervention respective.

Protection des données personnelles – De plus en plus, les législations nationales et communautaires exigent le respect de diverses exigences légales concernant les documents et bases de données contenant des informations personnelles.

Croiser les informations avec l’Audit Financier (Financial Due Diligence) – Il arrive souvent qu’à côté de la Due Diligence juridique, une Due Diligence financière soit développée. La réalité patrimoniale, l'ensemble des droits et devoirs (j'entends la reconnaissance des paiements, des dettes, des crédits, des contrats de travail, des contrats d'assurance, etc.) n'en est cependant qu'une et devra être reflétée dans les deux Due Diligence. Il est donc important que les informations résultant de ces deux audits soient partagées entre les responsables de chaque domaine, non seulement aux fins de préparation de l'acquisition mais également aux fins de préparer l'activité de l'entreprise après l'acquisition (par exemple, afin de identifier les besoins de capitalisation de l'entreprise dans des domaines précis par les nouveaux propriétaires).

Respect des droits des tiers – Il est important de s’assurer que les documents et informations sur lesquels l’analyse de Due Diligence sera effectuée pourront inclure des droits de tiers ou des droits préalables à toute négociation. Un créancier hypothécaire, par exemple, a un droit (matérialisé par une dette en sa faveur) qui affecte directement la valeur nette de chaque actif.

III – Avantages de la Due Diligence :

Concrètement, la réalisation d’une Due Diligence présente plusieurs avantages, qu’il s’agisse d’une acquisition de participation ou d’un bien immobilier.

Connaissance des risques réels et financiers de chaque opération ou de chaque actif – Tout d’abord, la Due Diligence permet de mieux comprendre les risques réels encourus. Une entreprise qui a plusieurs processus litigieux devra nécessairement faire évaluer sa valeur en tenant compte du risque en question. Une entreprise qui ne respecte pas ses obligations d'agrément devra également faire évaluer sa valeur en tenant compte du risque en question. Une entreprise qui ne dispose pas d'enregistrements de propriété foncière ou industrielle (marques, brevets, etc.) à jour, ou qui est en cours de radiation/dissiliation, devra également faire évaluer sa valeur en tenant compte du risque Dans la question. Et ce ne sont que quelques exemples. En fin de compte, ce qui vaut de l'argent, c'est seulement ce qui est enregistré, ou ce qui est protégé dans des documents (par exemple des contrats). L'identification des risques réels et financiers de chaque opération ou de chaque actif doit toujours être préalable à l'acquisition.

Améliorer la position de négociation – La négociation est directement associée à l’identification des risques. De nombreuses solutions de négociation sont possibles mais seulement si les risques sont connus. Par exemple, conditionner le paiement d’une partie du prix à la résolution favorable des processus contentieux. Ou tout simplement, baisser le prix d'acquisition.

Accompagner la prise de décision selon des critères rationnels – Compte tenu de l’incertitude qui règne dans le monde des affaires, il est relativement courant de constater des pressions visant à tenir les dirigeants d’entreprises responsables de la prise d’un certain
décision d’acquérir une participation ou un bien immobilier qui ne pourrait pas donner lieu à une appréciation du patrimoine. De ce point de vue, un rapport de Due Diligence ne se contente pas de clarifier à l'avance quels critères
qui ont été vérifiés et suivis (et leur support respectif) pour arriver à une certaine évaluation, car cela élimine immédiatement la responsabilité d'un administrateur pour négligence. Concrètement, un administrateur au regard de la législation
actuellement en vigueur – Voir article 72, n°1 du Code des sociétés commerciales – vous ne pourrez jamais être tenu responsable d'une négligence dans une affaire de la société que vous dirigez, si vous avez pris votre décision selon des critères rationnels dans l'intérêt de la société.
l’entreprise et consignées dans un rapport de Due Diligence.

Préparer plus rigoureusement les financements d’acquisition – Dans l’hypothèse où la volonté d’acquérir demeure après avoir effectué la Due Diligence, il est important de commencer à préparer le financement de l’acquisition en tenant compte des informations recueillies. Il peut, par exemple, être dans l'intérêt de l'acheteur d'établir que le prix sera payé à des moments différents ou conditionné à certains résultats ou objectifs. Il est également important d’envisager de préparer le futur de l’activité de l’entreprise après l’acquisition elle-même. Dans quels domaines une plus grande prudence financière ou des investissements plus importants sont-ils justifiés ?

Optimisation des actifs et identification de nouveaux marchés – Plusieurs documents juridiques soumis à l'analyse de Due Diligence nous permettent d'identifier les points où il y a du gaspillage dans l'activité d'une entreprise, ou du moins, où l'activité de l'entreprise pourrait gagner de nouveaux clients et même de nouveaux marchés. Par exemple, lors de l’analyse de contrats et d’accords de partenariat.

* Cet article est fourni à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de
conseils d'un avocat.

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Responsabilité des managers et administrateurs envers la société

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 01:35:16 +0000

Responsabilité des dirigeants et administrateurs envers la Société – Possibilité d’exclusion de responsabilité.

Les gérants ou administrateurs sont responsables envers la société des dommages qui lui sont causés
du fait d'actes ou d'omissions accomplis par eux en violation de leurs devoirs (légaux ou
contractuel) auquel ils sont soumis, à moins qu'ils ne prouvent qu'ils ont agi sans faute, comme
résulte de l'article 72, alinéa 1er du Code des sociétés commerciales (CSC). Par conséquent, aux termes du no.
2 de l'art. 71ème, cette responsabilité est supprimée chaque fois que les dirigeants ou administrateurs prouvent avoir
agi en connaissance de cause, libre de tout intérêt personnel et selon des critères de rationalité
entreprise

Ainsi, conformément au paragraphe 2 de l'art. 71 du CSC, une règle d'appréciation commerciale est prévue, une
règle selon laquelle les décisions des administrateurs, à la discrétion de l'activité
de gestion des sociétés à responsabilité limitée, sont présumées exactes, et il appartient à celui qui
veut les tenir responsables des conséquences de tout non-respect, prouver que le
les administrateurs en question ont violé l'une des obligations auxquelles ils sont légalement ou contractuellement tenus (par exemple
exemple, dans les statuts de la Société) sont obligés.

Il convient alors de se demander : que faut-il prouver pour activer la responsabilité de
Sociétés de quota ou administrateurs de sociétés anonymes dans ce type de
non-conformité ?

La rationalité commerciale qu’appelle la lettre de la loi se matérialise dans la prise de décision
raisonnable. Mais quel est le critère permettant de déterminer si nous sommes face à une décision raisonnable ? Une décision sera
raisonnable lorsque l'administrateur a opté pour une alternative possible, susceptible de servir les intérêts
de la société. A l'inverse, chaque fois que la décision prise par l'administrateur va au-delà des
discrétion de l’entreprise, de telle sorte qu’elle ne soit pas configurée comme étant rationnellement capable de
satisfaction des intérêts de la Société, il y aura nécessairement un manquement aux devoirs de diligence et
par conséquent, responsabilité de l'administrateur au regard de l'art. 72.º, n° 1 du CSC.

En d'autres termes, les administrateurs ont immédiatement l'obligation de se conformer à la loi (y compris
le CSC, qui prévoit une large gamme d'infractions administratives, voire pénales) et les Statuts
(y compris l'accomplissement d'actes qui sont inclus dans l'Objet d'activité défini par les partenaires). N'importe lequel
l'administrateur d'une société commerciale doit assumer l'obligation d'essayer de ne pas gaspiller l'argent
patrimoine social (par exemple, acquérir un brevet inutile pour l'entreprise ou acheter
participations sans valeur). En revanche, les administrateurs doivent savoir se prémunir contre
risque disproportionné par rapport à la capacité patrimoniale de la Société, qui se traduit par la circonstance de
La durabilité de la société ne peut jamais être compromise par une seule décision mal prise,
(par exemple, investir 4/5 des actifs de l'entreprise dans l'acquisition d'actions à haut risque).

Dans cette optique, le droit portugais a compris que les administrateurs ont l'obligation de
des moyens et pas nécessairement des résultats, votre décision n'est pas obligée d'être un succès, elle est nécessaire
les administrateurs doivent obtenir des informations raisonnables dans le processus de prise de décision et prendre
des décisions raisonnables, soutenues et appropriées, en évitant les décisions dénuées de
explication cohérente ou fondement plausible.

Cela signifie que la Société qui souhaiterait détenir ses dirigeants et
administrateurs, doit prouver de manière suffisante et sans équivoque que la décision par laquelle le
responsabilité est évaluée, il s'agissait d'une décision dénuée de rationalité commerciale, aux termes
précédemment exposé. *

* Cet article est fourni à titre informatif uniquement et n'exclut pas la nécessité de
conseils d'un avocat.

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