Com o intuito de determinar se a utilização de uma fração autónoma (destinada a habitação) para funcionamento de um Alojamento Local (AL) viola o título constitutivo da propriedade horizontal, veio o Supremo Tribunal de Justiça a 22 de Março de 2022 proferir um Acórdão uniformizador de jurisprudência que tem sido considerado polémico e controverso.

Refere esta decisão que “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.”

Sobre esta questão, importa referir que nos termos do artigo 1418, n.º 2, a) do Código Civil, do título constitutivo de uma fração autónoma consta, entre outros elementos, a menção do fim a que se destina essa fração. Fim esse que poderá ser de habitação ou comercial, e que deve ser respeitado como tal, sendo proibido utilizar-se a fração para um fim diverso do que conste no título constitutivo, conforme prescreve o artigo 1422, n.º 2, c) do Código Civil.

Assim, a discussão em causa na verdade parte de uma primeira questão fundamental: a atividade de Alojamento Local integra um ato de comércio ou o conceito de habitação?

A doutrina e jurisprudência não são unânimes quanto a este ponto, encontrando-se argumentos que fundamentam interpretações diversas.

Entendeu-se neste acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que sob o ponto de vista da destinação da coisa e da respetiva envolvência sócio-económica condominial, uma vivência habitacional é diversa da sua utilização em Alojamento Local.

Com efeito, é de notar que num Alojamento Local se verifica uma rotatividade, aleatoriedade e permanência temporária dos utentes, incompatível, efetivamente, com o que se verifica numa fracção destinada à habitação, que sempre comportará um grau certeza, continuidade, segurança e familiaridade absolutamente distintos.

Nem tão pouco é possível comparar um utente de Alojamento Local a um morador de uma fração autonóma. Os Alojamentos Locais são procurados, na sua maioria, por pessoas que estão de férias, procurando descontrair e abstrair-se da sua vida quotidiana como quaisquer férias pressupõem. Diversamente um normal morador, dirige-se ao seu apartamento como parte da sua vida quotidiana, como parte da sua rotina, procurando uma tranquilidade e sossego muitas vezes incompatível com a descontração, animação e festejo dos utentes de um Alojamento Local.

Por outro lado, importa igualmente referir que a Lei n.º 62/2018 prevê a possibilidade de a assembleia de condóminos se opor, mediante deliberação, ao exercício da atividade de Alojamento Local em frações autónomas, com base na prática de atos que perturbem a normal utilização do prédio e de atos que prejudiquem o descanso dos condóminos. Essa deliberação, de resto, poderá fundamentar o cancelamento do Alojamento Local pelo município.

Ora, existindo esta proteção na Lei n.º 62/2018, parece justamente difícil de compreender a decisão do STJ, uma decisão alicerçada na defesa dos condóminos, os quais na verdade e quanto resulta da lei, já se encontravam protegidos por esta via. Do espírito da Lei n.º 62/2018 parece aliás resultar uma intenção do legislador de não impedir em absoluto e à partida o Alojamento Local em prédios em propriedade horizontal, consagrando-se porém para “contrabalançar”, a admissibilidade de reação dos condóminos ao Alojamento Local em circunstâncias que lhes são prejudiciais.

Resulta claro deste Acórdão uniformizador de jurisprudência que é proibida a instalação de Alojamento Local em fração autónoma que, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal e na ausência de outros elementos jurídicos, seja destinada à habitação.

Por último, cabe falar da aplicabilidade deste Acórdão. É de salientar desde logo que a decisão do STJ não tem como efeito, imediato e direto, a alteração da legislação em matéria de Alojamento Local, contudo, terá necessariamente impacto nas decisões que os tribunais venham a tomar quanto a este tema, uma vez que não é permitido um entendimento diferente do exposto neste Acórdão. Acresce que, nos termos do art. 629, n.º 2, alíneas c) e d) e art. 672, n.º1, alínea c) do Código de Processo Civil não será admissível recurso, nos litígios em que esteja em causa a mesma questão fundamental de direito.

Todavia, é de notar também que esta decisão do STJ não impede que o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio sejam objeto de alteração, mediante acordo de todos os condóminos, no sentido da permissão do Alojamento Local. *

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.