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Direito de preferência do arrendatário: o que precisa de saber

unik-seo — Mon, 08 Jul 2024 09:40:36 +0000

Direito de preferência do arrendatário: o que precisa de saber

O direito de preferência do arrendatário é uma proteção legal essencial que assegura ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel que tem arrendado, caso o proprietário decida vendê-lo ou utilizá-lo para dação em cumprimento.

Este direito é regulado pelo artigo 1091.º do Código Civil Português e foi significativamente alterado pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro.

Neste artigo da Marques Pinto & Caldas Patricio – sociedade de Advogados – vamos explorar os detalhes e as implicações dessas alterações, bem como os procedimentos necessários para exercer este direito.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência permite ao arrendatário adquirir o imóvel que arrenda em igualdade de condições com um terceiro interessado, caso o proprietário decida vendê-lo ou utilizá-lo como dação em cumprimento.

Conforme o artigo 1091.º do Código Civil, este direito aplica-se aos arrendatários que tenham um contrato de arrendamento há mais de dois anos. Também é aplicável na celebração de um novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do contrato anterior devido à cessação do direito ou dos poderes legais de administração.

Para que o direito de preferência seja exercido corretamente, o proprietário deve comunicar ao arrendatário os elementos essenciais da venda, incluindo o projeto de venda e as cláusulas do contrato. Esta comunicação deve ser feita de forma que o arrendatário tenha todas as informações necessárias para decidir se quer exercer o seu direito de preferência.

Alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018

Antes da Lei n.º 64/2018, o arrendatário tinha apenas oito dias para exercer o direito de preferência. Com as novas regras, este prazo foi estendido para trinta dias a partir da receção da comunicação do proprietário. Esta alteração visa proporcionar ao arrendatário um período mais razoável para reunir os recursos necessários e tomar uma decisão informada.

Outra mudança importante é a redução do período necessário de arrendamento de três para dois anos para que o direito de preferência seja aplicável. Esta alteração torna mais fácil para os arrendatários exercerem o seu direito, promovendo a estabilidade e a segurança habitacional.

Venda conjunta de imóveis

Uma situação particular ocorre quando o proprietário deseja vender o imóvel arrendado juntamente com outros bens imóveis. Nestes casos, o proprietário deve comunicar ao arrendatário o preço atribuído ao imóvel arrendado, bem como os valores dos outros bens que pretende vender em conjunto.

Se a venda separada dos imóveis causar um prejuízo apreciável ao proprietário, este deve demonstrá-lo, sob pena de não poder exigir a venda conjunta.

Impacto da inconstitucionalidade de parte da Lei

O Tribunal Constitucional declarou a inconstitucionalidade do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018. Esta norma foi considerada uma restrição desproporcional ao direito de propriedade, uma vez que limitava excessivamente a liberdade do proprietário de dispor dos seus bens e restringia a autonomia privada das partes envolvidas.

Os juízes do Tribunal Constitucional consideraram que a norma também teria um efeito desincentivador sobre o investimento, pois forçava a existência de um acordo sobre a utilização da coisa comum sem o consentimento de todas as partes.

Além disso, a fixação do valor da fração em função da permilagem sem considerar fatores como luminosidade natural, nível de conservação, vistas e localização foi vista como uma violação do direito à justa indemnização.

Exercício do direito de preferência

Para exercer o direito de preferência, o arrendatário deve manifestar a sua intenção dentro do prazo de trinta dias, a contar da receção da comunicação do proprietário. É importante que o arrendatário esteja preparado para participar no negócio nos mesmos termos e condições que foram propostos ao terceiro interessado.

Nos casos de prédios arrendados que não estejam submetidos ao regime da propriedade horizontal, a Lei n.º 64/2018 introduziu novas regras. Quando se trata de um contrato de arrendamento para fins habitacionais, o arrendatário de parte do prédio tem um direito de preferência nos mesmos termos que o arrendatário de uma fração autónoma.

Além disso, os arrendatários de partes de prédios que não se encontrem em regime de propriedade horizontal podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade, conforme o n.º 9 do artigo 1091.º do Código Civil.

Jurisprudência relacionada

O Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 16 de novembro de 2006 (proc. n.º 06B3596), esclareceu que o direito de preferência do arrendatário se aplica estritamente à compra e venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado.

No caso analisado, um proprietário tinha dado entrada de um prédio urbano arrendado para habitação numa sociedade comercial, e o arrendatário recorreu a juízo para ver reconhecido o seu direito de preferência.

O tribunal negou provimento ao recurso, afirmando que o direito de preferência não se estende a outras formas de transmissão de propriedade.

Resumindo o direito de preferência do arrendatário

O direito de preferência do arrendatário é uma ferramenta legal crucial que oferece proteção e segurança aos inquilinos, permitindo-lhes adquirir o imóvel que habitam em condições vantajosas.

As alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, visam facilitar o exercício deste direito, embora algumas disposições tenham sido consideradas inconstitucionais.

É fundamental que tanto os proprietários, como os arrendatários estejam bem informados sobre estas regras para assegurar o cumprimento adequado da legislação e garantir que os direitos de todas as partes sejam respeitados.

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Alojamento Local em Frações Destinadas a Habitação

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 02:24:40 +0000

Alojamento Local em Frações Destinadas a Habitação – Acórdão STJ 22/03/2022

Com o intuito de determinar se a utilização de uma fração autónoma (destinada a habitação) para funcionamento de um Alojamento Local (AL) viola o título constitutivo da propriedade horizontal, veio o Supremo Tribunal de Justiça a 22 de Março de 2022 proferir um Acórdão uniformizador de jurisprudência que tem sido considerado polémico e controverso.

Refere esta decisão que “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.”

Sobre esta questão, importa referir que nos termos do artigo 1418, n.º 2, a) do Código Civil, do título constitutivo de uma fração autónoma consta, entre outros elementos, a menção do fim a que se destina essa fração. Fim esse que poderá ser de habitação ou comercial, e que deve ser respeitado como tal, sendo proibido utilizar-se a fração para um fim diverso do que conste no título constitutivo, conforme prescreve o artigo 1422, n.º 2, c) do Código Civil.

Assim, a discussão em causa na verdade parte de uma primeira questão fundamental: a atividade de Alojamento Local integra um ato de comércio ou o conceito de habitação?

A doutrina e jurisprudência não são unânimes quanto a este ponto, encontrando-se argumentos que fundamentam interpretações diversas.

Entendeu-se neste acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que sob o ponto de vista da destinação da coisa e da respetiva envolvência sócio-económica condominial, uma vivência habitacional é diversa da sua utilização em Alojamento Local.

Com efeito, é de notar que num Alojamento Local se verifica uma rotatividade, aleatoriedade e permanência temporária dos utentes, incompatível, efetivamente, com o que se verifica numa fracção destinada à habitação, que sempre comportará um grau certeza, continuidade, segurança e familiaridade absolutamente distintos.

Nem tão pouco é possível comparar um utente de Alojamento Local a um morador de uma fração autonóma. Os Alojamentos Locais são procurados, na sua maioria, por pessoas que estão de férias, procurando descontrair e abstrair-se da sua vida quotidiana como quaisquer férias pressupõem. Diversamente um normal morador, dirige-se ao seu apartamento como parte da sua vida quotidiana, como parte da sua rotina, procurando uma tranquilidade e sossego muitas vezes incompatível com a descontração, animação e festejo dos utentes de um Alojamento Local.

Por outro lado, importa igualmente referir que a Lei n.º 62/2018 prevê a possibilidade de a assembleia de condóminos se opor, mediante deliberação, ao exercício da atividade de Alojamento Local em frações autónomas, com base na prática de atos que perturbem a normal utilização do prédio e de atos que prejudiquem o descanso dos condóminos. Essa deliberação, de resto, poderá fundamentar o cancelamento do Alojamento Local pelo município.

Ora, existindo esta proteção na Lei n.º 62/2018, parece justamente difícil de compreender a decisão do STJ, uma decisão alicerçada na defesa dos condóminos, os quais na verdade e quanto resulta da lei, já se encontravam protegidos por esta via. Do espírito da Lei n.º 62/2018 parece aliás resultar uma intenção do legislador de não impedir em absoluto e à partida o Alojamento Local em prédios em propriedade horizontal, consagrando-se porém para “contrabalançar”, a admissibilidade de reação dos condóminos ao Alojamento Local em circunstâncias que lhes são prejudiciais.

Resulta claro deste Acórdão uniformizador de jurisprudência que é proibida a instalação de Alojamento Local em fração autónoma que, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal e na ausência de outros elementos jurídicos, seja destinada à habitação.

Por último, cabe falar da aplicabilidade deste Acórdão. É de salientar desde logo que a decisão do STJ não tem como efeito, imediato e direto, a alteração da legislação em matéria de Alojamento Local, contudo, terá necessariamente impacto nas decisões que os tribunais venham a tomar quanto a este tema, uma vez que não é permitido um entendimento diferente do exposto neste Acórdão. Acresce que, nos termos do art. 629, n.º 2, alíneas c) e d) e art. 672, n.º1, alínea c) do Código de Processo Civil não será admissível recurso, nos litígios em que esteja em causa a mesma questão fundamental de direito.

Todavia, é de notar também que esta decisão do STJ não impede que o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio sejam objeto de alteração, mediante acordo de todos os condóminos, no sentido da permissão do Alojamento Local. *

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.

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Alteração de Afetação de Uso de Fração Autónoma

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 02:01:12 +0000

Alteração de Afetação de Uso de Fração Autónoma

A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, fracções essas que têm de estar em condições de constituir unidades independentes (art. 1414º do Código Civil).

Estamos perante um direito real complexo que combina, no âmbito dos direitos reais, a propriedade singular, sobre a fracção autónoma, e a compropriedade, sobre as partes comuns do edifício (artigo 1420° do Código Civil).

O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente estão afectas ao serviço de outras fracções (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2º ed, pág. 393).

No regime da propriedade horizontal – tendo em conta a “natureza dualista” resultante do concurso de dois direitos: propriedade plena sobre as partes privativas e compropriedade “forçada” sobre as partes comuns – existem limitações dos condóminos que não cabem na propriedade em geral.

Assim, desde logo não podem os condóminos dar à sua fracção “um fim diverso do uso a que é destinada nem para quaisquer outras actividades que tenham sido proibidas no título constitutivo” (Mota Pinto, Direitos Reais, 1972, pág. 274).

Importa referir que o título constitutivo da propriedade horizontal, sujeito a registo predial, a par do regulamento, formam o chamado “estatuto regulador do condomínio”.

De acordo com o art. 1418.º, nºs. 1, 2, alínea a) e 3 do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo certo que, se esta especificação constar do título, ela deve ser coincidente com o que foi fixado no projecto aprovado, sob pena de nulidade.

Por outro lado, o título constitutivo só pode ser modificado – salvo o caso previsto no art.º 1422.º- A (junção e divisão de fracções) – com o acordo de todos os condóminos, pelo que o uso de fracção para fim diverso do que consta no título é proibido sem estar cumprido este requisito.

Acresce que, se do título constitutivo constar o fim de cada fracção, a alteração ao seu uso só pode ocorrer por escritura pública ou por documento particular autenticado, e no pressuposto, conforme referimos antes, de que existe acordo de todos os condóminos (artigo 1422º, n.º 4, a contrario com a redação introduzida pelo Decreto Lei n.º 269/94 de 25 -10 e 1419º, n.º 1, do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, com entrada em vigor a partir de 10 de abril de 2022).

Neste caso, o administrador, em representação do condomínio, poderá outorgar a escritura pública ou elaborar e subscrever o documento particular autenticado, desde que o acordo conste da acta assinada por todos os condóminos (artigo 1419º, n.º 3, do Código Civil com a redação introduzida pela Lei 8/2022, de 10-01, com entrada em vigor a partir de 10 de abril de 2022).

Como proceder então na prática?

Será necessária uma Ata da Assembleia de Condóminos em decisão unânime tomada em Assembleia Geral de Condóminos para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, Certidão da Câmara Municipal de Lisboa de autorização de mudança de uso, proceder à entrega do Modelo 1 (IMI) nas Finanças ( no caso de se tratar de uma pessoa coletiva, a entrega deverá de ser efetuada através do Portal das Finanças) e finalmente realizar Escritura de Alteração da Propriedade Horizontal ou subscrever o Documento Particular Autenticado . *

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de aconselhamento por um advogado.

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A importância da Due Diligence nos negócios societários e imobiliários

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 01:54:18 +0000

A importância da Due Diligence nos negócios societários e imobiliários.

I – O Conceito

A Auditoria Legal, também conhecida por Due Diligence, pode ser definida como um conjunto de procedimentos jurídicos com vista à obtenção, análise e verificação de informações e documentos legais (no sentido de contendo direitos e deveres jurídicos).
A Due Diligence (e aqui falamos de Due Diligence legal, ou jurídica, que importa distinguir da Due Diligence financeira, a qual compreende a análise da informação financeira e contabilística) costuma ocorrer numa fase de planeamento ou acompanhamento de um negociação para efeitos de aquisição de direitos (por exemplo aquisição de uma participação social numa empresa, ou aquisição de um bem imobiliário). E visa desde logo responder a uma questão essencial: o que é que está realmente a ser comprado?

II – Cuidados a ter na preparação e realização da Due Diligence

São vários os cuidados a manter na preparação e realização da Due Diligence, e extensíveis a
todas as partes (vendedoras ou compradoras), dos quais destacamos:

Respeito das regras de sigilo – A partir do momento em que é apresentada uma demonstração de interesse (por exemplo Carta de Interesse) e a mesma é validada pela entidade vendedora, a informação circulada no âmbito de uma Due Diligence é, com frequência, informação sensível e confidencial. Todos os que terão acesso a esta informação devem ser identificados e estar preparados para assinar documentos de confidencialidade (NDA’s) que reflictam as condições da respectiva intervenção.

Protecção de dados pessoais – Cada vez mais a legislação nacional e comunitária obriga a cumprir vários requisitos legais no âmbito de documentos e bases de dados que contenham informação pessoal.

Cruzar a informação com a Auditoria Financeira (Due Diligence financeira) – É frequente que paralelamente à Due Diligence jurídica esteja a ser desenvolvida uma Due Diligence financeira. A realidade patrimonial, o conjunto de direitos e deveres (compreendo o reconhecimento pagamentos, dívidas, créditos, contratos de trabalho, contratos de seguros, etc) contudo, é só uma e terá que estar reflectida nas duas Due Diligence. Importa por isso que a informação resultante destas duas auditorias seja partilhada entre os responsáveis de cada área, não só para efeitos de preparação da aquisição mas também para efeitos de preparação da actividade da sociedade após a aquisição (por exemplo, por forma a identificar as necessidades de capitalização da empresa em assuntos concretos por parte dos novos proprietários).

Observância de direitos de terceiros – Importa desde logo salvaguardar que os documentos e informações sobre os quais irá recair a análise da Due Diligence podem compreender direitos de terceiros ou direitos anteriores a qualquer negociação. Um credor hipotecário, por exemplo, tem um direito (consubstanciado numa dívida a seu favor) que afecta directamente o valor patrimonial de cada activo.

III – Vantagens da Due Diligence:

Em termos práticos, são várias as vantagens da realização da Due Diligence, quer se trate de uma aquisição de participação social ou de activo imobiliário.

Conhecimento dos riscos reais e patrimoniais de cada operação ou de cada activo – Desde logo, a Due Diligence permite com mais rigor conhecer os reais riscos em causa. Uma sociedade que tem vários processos em situação de contencioso terá necessariamente que ter o seu valor aferido tendo em conta o risco em causa. Uma sociedade que não está a cumprir as suas obrigações em matéria de licenciamentos terá igualmente que ter o seu valor aferido tendo em conta o risco em causa. Uma sociedade que não tem registos prediais, ou de propriedade industrial (marcas, patentes, etc) em dia, ou que estão em vias de ser cancelados/terminados, também terá que ter o seu valor aferido tendo em conta o risco em causa. E estes são apenas alguns exemplos. No final do dia, o que vale dinheiro é apenas o que está registado, ou o que está protegido em documentos (por exemplo contratos). A identificação dos riscos reais e patrimoniais de cada operação ou de cada activo deve ser sempre anterior à aquisição.

Melhorar a posição negocial – Directamente associada à identificação dos riscos, vem a negociação. Muitas soluções negociais são possíveis mas apenas desde que são conhecidos os riscos. Por exemplo, condicionar o pagamento de uma parte do preço à resolução favorável de processos em contencioso. Ou simplesmente, baixando o valor do preço de aquisição.

Sustentar a tomada de decisão segundo critérios racionais – Face à incerteza do mundo dos negócios, é relativamente frequente verificar uma pressão para responsabilizar os administradores de sociedades que tomaram uma determinada
decisão de aquisição de uma participação social ou de um bem imobiliário que porventura possa não se vir a concretizar numa valorização patrimonial. Nessa perspectiva, um relatório de Due Diligence não só clarifica previamente quais os critérios
que foram verificados e seguidos (e respectiva sustentação) para chegar a uma determinada avaliação, como permite desde logo afastar a responsabilidade de um administrador por negligência. Em termos práticos um administrador à luz da legislação
actualmente em vigor – Cfr artigo 72, nº 1 do Código das Sociedades Comerciais – nunca poderá ser responsabilizado por negligência num negócio da sociedade que administra, se tiver tomado a sua decisão seguindo critérios racionais no interesse da
sociedade e consubstanciados num relatório de Due Diligence.

Preparar com maior rigor o financiamento da aquisição – Assumindo que a vontade de adquirir se mantém após a realização de uma Due Diligence, importa começar a preparar o financiamento da aquisição tendo em conta as informação apuradas. Pode, por exemplo, ser do interesse do comprador estabelecer que o preço será pago em momentos diferentes, ou condicionado a determinados resultados ou objectivos. É também de considerar a preparação do futuro da actividade da sociedade após a própria aquisição. Onde é que se justifica maiores cautelas financeiras ou maior investimento?

Optimização de activos e identificação de novos mercados – Vários dos documentos jurídicos que são colocados à análise de uma Due Diligence permitem identificar pontos em que há desperdícios na actividade de uma sociedade, ou pelo menos, em que a actividade da sociedade poderá vir a ganhar novos clientes e até novos mercados. Por exemplo, ao analisar contratos e acordos de parcerias.

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de
aconselhamento por um advogado.

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Responsabilidade dos gerentes e administradores perante a Sociedade

MPCP — Wed, 13 Dec 2023 01:35:16 +0000

Responsabilidade dos gerentes e administradores perante a Sociedade – Possibilidade de exclusão de responsabilidade.

Os gerentes ou administradores são responsáveis para com a sociedade pelos danos a esta causados
em resultado dos atos ou omissões por eles praticados com preterição dos deveres (legais ou
contratuais) a que se encontram sujeitos, salvo se provarem que procederam sem culpa, conforme
resulta do art 72.º, n.º 1 do Código das Sociedades Comerciais (CSC). Sendo que, nos termos do n.º
2 do art. 71.º, esta responsabilidade é afastada sempre que os gerentes ou administradores provem ter
atuado em termos informados, livre de qualquer interesse pessoal e segundo critérios de racionalidade
empresarial

Assim, nos termos do n.º 2 do art. 71.º do CSC encontra-se prevista uma business judgment rule, uma
regra segundo a qual as decisões dos administradores, no espaço da discricionariedade da actividade
de gestão das sociedades de responsabilidade limitada, se presumem corretas, cabendo a quem
queira responsabilizá-los pelas consequências de um eventual incumprimento, provar que os
administradores em causa violaram algum dos deveres a que estão legal ou contratualmente (por
exemplo, nos Estatutos da Sociedade) obrigados.

Cabe então perguntar: O que é necessário provar para ativar a responsabilidade dos gerentes de
Sociedades por Quotas ou dos administradores de Sociedades Anónimas neste tipo de
incumprimento?

A racionalidade empresarial que a letra da lei convoca materializa-se na tomada de decisões
razoáveis. Mas qual o critério para definir estarmos perante uma decisão razoável? Uma decisão será
razoável quando o administrador tenha optado por uma alternativa possível, apta a servir os interesses
da sociedade. Diversamente, sempre que a decisão que o administrador toma ultrapasse a
discricionariedade empresarial, de tal modo que não se configura como racionalmente apta à
satisfação do interesse da Sociedade, haverá necessariamente uma violação de deveres de cuidado e
consequentemente responsabilidade do administrador à luz do art. 72.º, n.º 1 do CSC.

Concretizando, os administradores têm sobre si desde logo uma obrigação de cumprir a Lei (incluindo
o CSC, o qual prevê um vasto leque de ilícitos contra-ordenacionais e mesmo criminais) e os Estatutos
(incluindo, praticar atos que constem do Objecto de atividade definido pelos sócios). Qualquer
administrador de uma sociedade comercial deve assumir a obrigação de procurar não desperdiçar o
património social (por exemplo, adquirindo para a sociedade uma patente inútil ou comprando
participações sociais sem valor). Por outro lado, os administradores devem saber acautelar-se contra o
risco desproporcional face à capacidade patrimonial da Sociedade, o que se traduz na circunstância da
sustentabilidade da sociedade nunca poder ser posta em causa por uma única decisão mal tomada,
(por exemplo, aplicando 4/5 do património social na aquisição de ações de alto risco).

Nesta linha, a Lei Portuguesa tem entendido que os administradores têm a seu cargo uma obrigação
de meios e não necessariamente de resultados, não se exige que a sua decisão seja um êxito, exige-
se que os administradores obtenham informação razoável no processo de tomada de decisão e tomem
decisões razoáveis, sustentadas e adequadas, devendo evitar decisões desprovidas de uma
explicação coerente ou fundamento plausível.

Tal significa que a Sociedade que porventura pretenda responsabilizar os seus gerentes e
administradores, deverá provar de forma suficiente e inequívoca que a decisão perante a qual a
responsabilidade se afere, foi uma decisão desprovida de racionalidade empresarial, nos termos
anteriormente expostos. *

* O presente artigo tem uma finalidade meramente informativa e não preclude a necessidade de
aconselhamento por um advogado.

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